宋代房屋租赁纠纷案件之解读

中国历史上的宋代是个词讼日兴的时期，现留存下来的南宋判词选《名公书判清明集》即是一个典型的例证。《名公书判清明集》是明代一个名叫张四维的人从《永乐大典》中辑录而来的，收录了473件发生在宋代的案子的“书判”(古时的司法判决书)。从中，我们可以领略到传统法律的一些特点，对从传统的角度审视今天的法制也是不无裨益的。

《名公书判清明集?户婚门?赁人屋而自起造》卷九记载了这么一段判词：

“李茂森赁人店舍，不待文约之立，不取主人之命，而遽行撤旧造新，固不无专擅之罪。但自去年十月初兴工，至今年三月末讫事，历时如此其久，蒋邦先岂不知之?若以为不可，则当不俟终日而讼之于官矣，何为及今而始有词?况当其告成之后，又尝有笔贴(帖)，令其以起造费用之数见谕。以此观之，则是必已有前定之言矣。不然，则李茂森非甚愚无知之人，岂肯冒然捐金縻粟，为他人作事哉!

词讼之兴要不为此，必是见李茂森具数太多，其间必不能一一皆实，所以兴讼以邀之，其意不过欲勒其裁减钱数耳，非果欲除毁其屋也。小人奸状，有何难见!

两家既是亲戚，岂宜为小失大?押下本厢，唤邻里从公劝和，务要两平，不得偏党。五日。”

以今天的法律语言解读，这是一个典型的房屋租赁合同的民事纠纷。承租人李茂森“不待文约之立，不取主人之命”，即没有征得房屋所有人蒋邦先同意，擅自对所承租的房屋进行改建，所谓“遽行撤旧造新”。判词讲承租人李茂森“不无专擅之罪”，因为按宋代法律规定，承租人对所承租的房屋不得擅自改建，这与今天的房屋租赁合同的法律规定并无不同。看来，承租人李茂森因其“专擅之罪”——“遽行撤旧造新”，将承担不利后果。

可是，判词的话锋一转，又作了如下的分析：“但自去年十月初兴工，至今年三月末讫事，历时如此其久，蒋邦先岂不知之?若以为不可，则当不俟终日而讼之于官矣，何为及今而始有词?”其言中之意是说，房屋所有人蒋邦先在长达半年的时间内，并不能证明自己对承租人李茂森将房屋“遽行撤旧造新”的行为全不知情。如果蒋邦先反对李茂森“遽行撤旧造新”，那么，当时就可以提出异议，为何要等到房屋“撤旧造新”后再来打官司?接着，判词又举出了一个重要的事实情节：“况当其告成之后，又尝有笔贴(帖)，令其以起造费用之数见谕。”也就是说，承租人李茂森将改造房屋的费用告知了房屋所有人蒋邦先，即“以起造费用之数见谕”。