司法解释处理租赁房屋转租问题的六项规则

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任、教授杨立新撰文，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理转租问题规则有六项，其要点是：

第一，转租需要出租人同意;未经出租人同意，转租无效。《合同法》第二百二十四条是对转租合同效力的基本规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

第二，出租人同意转租，其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。

第三，出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，六个月未表示异议，视为其同意转租，不得主张转租合同无效，主张无效的，人民法院不支持。

第四，转租合同的第三人即次承租人，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

第五，拖欠租金而出租入要求解，除合同，次承租人可以代承租人支付租金违约金等费用的，作为合理的抗辩事由，超出部分可以折抵租金或者向承租人追偿。

第六，次承租人腾房义务和逾期使用费义务。房屋租赁合同解除后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费。