非法转租合同效力的具体认定办法

许多人因为对相关法律的不了解，认为自己承租来的房屋是可以在租赁期限内任意转租的。在没有得到原房主同意时，这种行为是非法的，所签的租房合同也是非法转租合同。那么法律上对非法转租合同效力如何认定呢?所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的的情况下，承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为，该第三人称为次承租人。非法转租发生以下法律效果：

第一，出租人与承租人之间的关系。

承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同，同时可以请求损害赔偿。

第二，承租人与次承租人之间的关系。

双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

第三，出租人与次承租人的关系。

次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一种是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意，不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定，承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定除外。根据我国系采限制主义。对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。在未征得原房屋所有权人同意的前提下的，承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点：

一、无效。

我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租，则转租合同当然无效。

二、效力待定。

合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分，是效力待定行为。关于无权处分的处理，如果出租人事后追认，则转租合同有效，如果出租人不追认，则转租合同应当解除。

三、有效。

租赁合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，基于合同相对性原理，出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定，并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。本人认为，如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束，出租人可解除与承租人的租赁合同，其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系，次承租人无权要求出租人承担违约责任，其应该向承租人提出违约请求。但是，如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，应无权要求承租人承担违约责任。