二手房买卖法律问题（八）

注意事项之八：产权关系不清的二手房买卖

由于各种历史原因或因为不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动，有时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有的部分归人一股份公司，有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产，历经几次变化，都已划入不同的公司，但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房，到底这些二手房归谁所有，谁拥有最后处置权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办？

首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，以及原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分家划分其财产的内部文件，最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件，由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。尽管历经调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。所以在理清了这些法律关系之后，投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。

在旧房产转让协议里，投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函，保证在关于旧房产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益，将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以免陷人法律困境。