南京市商品房买卖契约（适用商品房内销、外销、预售、销售）

卖方（下称甲方）：_________ 买方（下称乙方）：_________ 甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得南京市_________区_________地块_________平方米国有土地使用权，土地使用权年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，甲方在上述土地上建设的商品房项目名称_________坐落_________。项目总平面见附件1。 甲乙双方经协商一致，就上述项目之商品房买卖，订阅本契约。 注意 1、如房屋为共有，共同购买人的名字要写全。 2、看清土地使用权的年限以避免权益受损。 3、此条为买卖契约标的的详细状况，应尽量详尽、明确，以便交付、验收时对照。 第一条：　标的 第一款：　乙方向甲方购买上述商品房中_________幢_________单元_________室房屋；该房屋使用功能为 住宅（住宅/办公/商业） 该房屋主体建筑总层数_________层，其中_________米以下_________层，_________米以上_________层；属框架框架/框剪/砖混）结构，层高_________米。 该房屋建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公用分摊面积_________平方米。 与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施及其标准见附件2，该房屋的套型及分层平面位置见附件3，装修装饰及设备标准见附件4。 第二款：　本契约所称“该房屋”，包括其占用土地范围内国有土地使用权，该房屋的土地面积在乙方办理国有土地使用权登记时由政府主管部门核定。 第三款：　甲方已申领宁内销_________第_________号《南京市商品房销售/外销许可证》，依法可以销售该房屋。 注意 1、审查开发商的销售许可证所列房屋是否已包含所要购买的房屋在内。 2、不要疏漏层高，注明套内建筑面积及公用分摊面积。 第二条：　价格 乙方购买该房屋以建筑面积计算单价为_________元/平方米，房款合计（大写_________元整）（小写：_________），币种为人民币。 注意：购房单价应以双方实际商定的价格为准，谨防出现多重价格，如有让利，应当明示。 第三条：　定金及其处理办法 第一款：　乙方应于_________年_________月_________日前向甲方支付定金（大写_________万）（小写：_________元），币种为人民币。 第二款：　甲乙双方履行契约时，定金按下列第_________种方式处理： 1．在乙方履行附件5最后一次付款时，充抵房款。 2．在空白时，甲方一次性返还乙方。 注意：为使购房手续简化，此款建议选择第一种方式处理。 第四条：　付款方式及时间 第一款：　乙方按照本契约附件5载明的付款方式和时间向甲方支付房款。 第二款：　如乙方违反本契约附件5的约定，乙方承担下列第2种违约责任；但甲方解除本契约的除外： 1．按照中国人民银行同期贷款利息，向甲方支付未付到期房款逾期间的违约金。 2．按照每万分之_________计算，向甲方支付未付到期房款逾期期间的违约金。 3．_________ 第三款：　（以下适用于一次性付款）经甲方催告后_________天内，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金额达到总房款式_________％的，甲方有权解除本契约，并按下列第_________种方式处理： 1．甲方于解除本契约后15天内将已付房款退还乙方，定金不返还；乙方按总房款的_________％向甲方支付赔偿金． 注意：赔偿金的比例与甲方违约的情形应当对等，购房者更要考察甲、乙双方哪一方违约的可能性最大。 2．_________ 第四款：　（以下适用于分期付款）经甲方催告后_________天内，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金额达到总房款_________％的，甲方有权要求乙方支付全部房款或解除本契约，甲方解除本契约时，按下列第1种方式处理： 1．甲方于解除本契约后_________天内将已付房款退还乙方，定金不返还；乙方按总房款的_________％向甲方支付赔偿金。 注意：提示事项同上 2．_________ 第五款：　（以下适用于分期付款方式）甲乙双方解除本契约时，按以下约定处理： _________ 注意： 1、就付款方式的期限以及迟延付款所应承担的责任须明确约定，以防产生纠纷无约可依。 2、如果选择按揭的方式支付房款，注意约定如贷款不获银行批准时的解决办法和处理方式。 第五条：　（本条适用于预售商品房）预售款的专用 第一款：　该房屋竣工前，《_________》商品房的预售款应用于有关该房屋的工程建设，由开户银行监管。 第二款：　甲方如将该预售款挪作他用，视为甲方可能丧失履行债务能力；乙方有权中止履行本契约，甲方在_________天内不提供相应担保的，乙方有权解除本契约，并按下列第_________种方式处理： 1．甲方应于本契约解除后_________天内将已收房款及双倍定金返还乙方；并按总房款的_________％向乙方支付赔偿金。 注意：赔偿金的比便应不低于乙方按揭贷款的利率，否则购房者的权益无法得以真正的维护，最终遭受损失的仍将是购房者。 2．_________ 第六条：　房屋交付时间 第一款：　甲方应于_________年_________月_________日前将该房屋交付乙方。 第二款：　甲方逾期交付该房屋的，甲方承担下列第_________种违约责任；但乙方解除本契除外： 1．按照中国人民银行同期贷款利息计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。 2．按照每天万分之_________计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。 3．_________ 注意： 1、选择第2种方式处理的应注意违约金的比例与乙方逾期付款的违约金等。 2、有些开发商往往要会求购房者给予以3个月左右的交付宽限期，但并不承担违约责任，此处“陷阱”一定要防。 第三款：　甲方逾期交付该房屋，经乙方催告后30天内仍未履行的，乙方有权解除本契约，并按下列第1种方式处理： 1．甲方应于本契约解除后15天内将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房款_________％向乙方支付赔偿金。 注意： 1、逾期交房的催告期不要约定太长。 2、在选择解约的情形下，违约金的比例应高于银行货款利率，以防开发商在房屋涨价时，不惜违约而另卖高价。 2．_________ 第七条：　（本条适用于分期建设、分期验收交付的项目）公共配套设施的交付时间 第一款：　甲方应按附件2载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配配套设施交付使用。 第二款：　如甲方逾期交付上述公共配套设施的，甲方承担下列第_________种违约责任；但乙方解除本契约的除外： 1．按照每天万分之_________计算，向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。 注意：此处应明确约定清楚，有些开发商经常将此处填为空白，而交房时，很多配套设施如道路、水、电、气等根本无法使用，以致房屋实际无法使用，贻害不浅。 2．双方约定其他处理方式。 第三款：　甲方未按前款约定的时间交附件2中第1-6项公共配套设施，经乙方催告后30天内甲方仍未履行的，乙方有权解除本契约，并按下列第1种方式处理： 注意：明确注明，如道路、绿化、水、电、气、防盗系统等。 1、甲方应于本契约解除后15天内，将已将房款及双倍定金返还乙方，并按总房款的_________％向乙方支付赔偿金。 2、_________ 第八条：　房屋交付标准 第一款：　甲方应按第一条约定的标准交付该房屋。 第二款：　第一条约定的该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，按照下列第_________种方式处理： 1．按《南京市房地产交易管理办法》第17条规定的处理办法执行。 2．按建设部《商品房销售管理办法》的规定处理。 注意： 1、面积误差选择按《南京市房地产交易管理办法》或建设部《商品房销售管理办法》的规定处理，不能选择按实际面积多退少补。 第三款：　甲方交付该房屋与第一条约定标准不符合的，甲方承担下列第1种违约责任，但本条前款和第4、5款另有约定除外；乙方也可以解除本契约： 1．单价降低每平方米_________元，并一交付该房屋后30天内与乙方结算。 注意：此处交付的标准应包括房屋结构、层高、室内及公用分摊面积，如不符合要求，则乙方有权选择解除合同，甲方降价或甲方按总房款的百分之_________承担责任，并加倍赔还定金。此处用“空白”是不明智的。 2．_________ 第四款：　甲方交付该房屋的公共配套设施低于附件2约定标准的，甲方承担下列第1种违约责任；甲方低于附件2约定标准交付附件2中第_________项公共配套设施的，乙方也可以解除本契约： 1．单价降低每平方米_________元，并于交付后30天内与乙方结算。 2．采取补救措施使其达到附件2约定标准。 3．_________ 注意：如甲方交付房屋的公共配套设施装饰装修低于约定标准，可根据具体情况约定由甲方进行补偿，直至解除契约。 第五款：　甲方交付该房屋的装修及设备低于附件4约定标准的，甲方承担上列第1种违约责任： 1．按有关装饰装修及设备的重置价差价双倍赔偿乙方。 2．采取补救措施使其达到附件4约定标准。 3．_________ 注意：此处可约定，如争取补救措施仍不能达到约定标准的，则按重置差价双倍赔偿乙方。 第六款：　乙方依本条上述约定解除本契约时，按下列第1种方式处理： 1．甲方应于本契约解除后15天内，将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房款的_________％向乙方支付赔偿金。 2．_________ 第九条：　工程质量验收 第一款：　甲方取得有关工程验收合格证明文件后，方可将该房屋交付乙方使用。 第二款：　该房屋交付后，如有关建设工程质量监督机构责令停止使用的，甲方承担下列第1种责任： 1．视同甲方自始未交付该房屋，并赔偿乙方因此蒙受的一切损失。 2．_________ 注意：可选择甲方承担第一种责任。 第十条：　房屋交接手续 第一款：　甲方交付该房屋时，应书面通知乙方；乙方应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与甲方办理交接手续，甲乙双方交接钥匙，签署房屋交接单（见附件6），即为交付。 第二款：　若乙方在上述书面通知送达之日起30天内未对该房屋进行验收的，按下列第_________种方式处理： 1．甲方按每天_________元向乙方收取房屋管理费；该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。 2．注意：此处交接时间不宜太短且管理费不宜太高。 第十一条：　质量保证书和使用说明书 甲方交付该房屋时，应当向乙方提供附件6《质量保证书》和附件7《使用说明书》。 第十二条：　房屋保修 第一款：　保修期按甲方提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定最低保修期。保修期自该房屋交付之日起计算。 第二款：　该房屋在保修期内因质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列第_________种约定赔偿乙方： 1．乙方实际损失。 2．_________ 注意：此处可约定实际损失的范围。 第三款：　该房屋在保修期内发生重大质量问题，严重影响正常使用的，经有关部门认定系甲方责任的，乙方有权解除本契约。 第十三条：　物业管理 有关该房屋的物业管理约定见附件8。 第十四条：　权利瑕疵担保 第一款：　下述第三人对该房屋享有下列第_________项权利；甲方保证，该第三人已书面同意甲方将该房屋出卖给乙方： 1．_________（第三人）的抵押权。 2．承租人（第三人）：_________的权利。 注意： 1、尽可能不购买存在权利瑕疵的房屋。 2、可以该房屋有对外出租，抵押的情形，应予明确。 3、可以补充约定如甲方隐瞒权利瑕疵情况下的赔偿责任。 3．_________ 第二款：　甲乙双方按下列第_________种方式处理上述第三人权利： 1．（以下适用于抵押权）甲方应于本契约生效后_________天内取得上述第三人不向乙方主张上述抵押权的书面保证，并于办理该房屋产权交易过户手续前消灭该抵押权。否则乙方有权立即解除本契约，并要求甲方赔偿占总房款_________％的赔偿金。 （以下适用于承租人的权利）甲方应于本契约生效后_________天内征得上述第三人同意，从_________时起将甲方的有关租赁合同权利义务转让给乙方；并对预收租金按实与乙方结算。 2．双方约定的其他处理方式。 第十五条：　产权转移手续 第一款：　该房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方输该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。 第二款：　如违反前款约定，则不协助方向对方承担上列第1种违约责任： 1．按每天_________元计处，不协助方向对方支付逾期期间的违约金。 注意：应约定如果甲方的原因现使乙方不能取得房地产证的情形如何处理及赔偿责任。 2．_________ 第十六条：　通讯 一方向对方发送的有关本契约的通讯，以本契约载明的通讯地址为送达目的地。若需变更通讯地址，应当及时通知对方；否则，造成有关通讯不能送达或送达不到的，在一定合理期限后即视为送达。 第十七条：　期间 本契约关于期间的约定适用《中华人民共和国民法通则》关于期间的规定。 第十八条：　生效条件 甲乙双方约定，本契约在南京市房地产市场管理处办理登记手续后生效。 第十九条：　争议解决方式 因本契约的订立、效力、履行、变更和转让及终止等发生争议的，甲乙双方应协商解决；协商不成的，按下列第1种方式解决： 1．人民法院提起诉讼； 2．向南京仲裁委员会申请仲裁； 3．向_________仲裁委员会申请仲裁。 注意：解决争议的方式只能选择一种。建议选择向人民法院提起诉讼。 第二十条：　附件及空格部分填写内容的效力 本契约未尽事宜，甲乙双方可签订作为附件9的补充协议。本契约的附件是本契约不可分割的组成部分，本契约及其附件内空格部分填写的内容与铅印部分具有同等法律效力。 第二十一条：　文字 甲乙双方以本契约的汉语文本为正式文本；若其他文字文本与汉语文本有冲突，以汉语文本为准。 第二十二条：　合同文本及留存 本契约一式五份；正本二份，甲乙双方各执一份；副本三份，甲方一份，乙方一份，南京市房地产市场管理处一份。

附件