房产登记在未成年子女名下的法律风险

目前，不少人在购房时出于种种考虑，把未成年子女作为产权共有人，或者直接将房子的产权登记在子女名下，但其中存在诸多的法律风险需要引起购房者的关注。一、相关案例某市市民李某全额出资购买了一套80平方米的住房，原想购房是人生的一件大事，为了省去儿子长大后过户的麻烦，就以儿子的名义购买，将房子的产权登记在了儿子的名下。这两年，李某事业有成，手中的积蓄也多了起来，和妻子商量后，准备将现在这套80平方米的住房卖掉，再买一套面积大、环境好的房子。年初，他们看中了一套住房，在决定购买的同时，将旧房委托房屋中介进行转让。结果最近在卖房时，李某却遇到难题，当他到房管局办理旧房过户手续时，工作人员明确予以拒绝：“你和8岁的儿子目前都无权处理这套房产。”但李某并不认可：“我掏钱买的房子，还是孩子的亲生父亲，房屋登记时写成了他的名字，为什么不能处理？”面对房管局工作人员的解释，李某生气地认为自己被刁难，便向有关部门进行投诉。二、案情分析本案中，李某将出资购买的房屋产权登记在8岁儿子名下的行为，在法律上视为父亲对儿子的赠与行为。根据我国《物权法》的规定，房屋等不动产所有权以登记为要件，也就是说房产证上登记的人是房屋的所有权人。所以，李某的儿子是该套房屋的所有权人，虽然李某夫妻出资购买的房屋，但是他们并不享有对房屋的处分权利，有权利处置这套房屋的人是他们年仅8岁的儿子。但根据我国《民法通则》的规定，他们的儿子属于无民事行为能力人，必须由他的法定代理人代理民事活动。然而，为了保护无民事行为能力人的合法权益，法定代理人处理无民事行为能力人的财产时必须为了无民事行为能力人的利益。所以，除非李某夫妇能够证明将房产出售是为了儿子的利益，否则房管局不为其办理过户手续的做法是合法的。那么对于李某的情况，要如何证明其出售房屋是为了儿子的利益呢？不同地区的有不同的做法：有些地区的房管部门要求采取由父母双方共同到场,以声明保证的方式说明是为孩子的利益处理该房产；还有一些地区可能会要求由街道、居委会等出具相关证明材料；也可以采取公证的办法,证明确实是为孩子的利益处理财产。但是无论采取何种方法，将房产登记在子女名下还是存在一定的法律风险，需要在购房时充分予以考虑。除了本案中李某遇到的将房产登记在子女名下将无法自由处置的风险外，还存在如下几点法律风险：1、增加买房时的经济负担。如前所述，父母处分未成年子女的财产，必须是基于子女利益。如果明显不利于子女财产利益，这样的行为将不被法律所认可。如今房价高，普通家庭无法一次性支付房款，只好选择贷款买房。但若是以子女名义买房，用子女名下的房产与银行签订借款抵押担保合同，此行为对子女财产的处分显然不利于子女财产利益，很难从银行获得按揭贷款。也就是说，将房产登记在未成年子女名下，房产将不能抵押贷款，必须一次性付清全部房款。2、加剧父母离婚时的纠纷。夫妻离婚时，往往因为夫妻共同财产的分割产生纠纷而对簿公堂，而房产作为夫妻共同财产的重要部分，由于购房时将房产登记在未成年子女名下，法律上不属于夫妻任何一方的财产，那么离婚时谁取得孩子的抚养权，谁就可以实际占有并使用该房产。这将导致夫妻在离婚时为了房屋而不是真正为了未成年子女的利益而去争夺未成年子女的抚养权。3、父母无法收回房屋。由于父母出资购房，将房产登记在未成年子女名下视为对未成年子女的赠予，未成年子女是房屋的合法所有权人。如果未成年子女成年后不尽赡养义务，虽然父母出资购房，但也无权要求收回房产。