房产买卖过程中侵犯优先购买权法律问题的处理

近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖过程中发生的侵犯优先购买权争议日益增多，司法实践中常遇到的可分为两类，房屋共有人的优先购买权受到侵犯引起的纠纷和承租人的优先购买权受到侵犯引起的纠纷，有时会发生二者的冲突。一、案情介绍甲乙兄弟俩五年前继承了其父母遗留下的一座四层住宅小楼，二人各分得其中两层并居住于其中，楼下院落为公用。两年前乙将其中一层租与丙，二人于合同中约定了长达五年的租期，而一年前，丙经乙同意，将该房转租与丁。半年前，乙决意将自己名下所属的房子卖掉以获取资金创业，并询问兄长甲是否有意购买，甲对父母留下的房子大为不舍，但一时筹不足欠款，便称考虑考虑。等了几天，乙失去耐性，向丙提及此事，愿以89万元卖出，定金3万元，丙认为价格过高，但乙不肯在此作出让步，二人没商量出结果，不欢而散。一个月后乙将楼层以85万的价格卖与戊，收取定金2万。戊尚未办理房产登记，甲、丙、丁三人就以乙侵犯了他们的优先购买权为由诉至当地法院，请求法院确认乙与戊签订的房屋买卖合同无效，均主张购置该房屋。二、案情分析1、本案中，甲乙二人对其父母遗留的房屋曾为共同共有关系，现乙将其分割所得房屋出售，据我国民通意见第92条的规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。而甲出售的部分楼层与兄弟二人继承的住宅小楼其他部分是配套的、使用功能整体性较明显，乙可依此主张该楼层的优先购买权。一般而言，优先购买权多发生于按份共有关系人之间，即甲乙继承的遗产若分割为两个独立的部分，甲也可在同等条件下，优先于其他人购买乙出售的部分楼层。2、我国合同法230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而自09年9月1日房屋租赁合同解释开始生效，将该“合理期限”规定为十五日，也即是表明，若案中的丙未于十五日内明确表示购买的，其主张优先购买权，人民法院不予支持。同时，该解释还规定了具有房屋共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属或第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的情形时，承租人主张优先购买权亦得不到法院支持。本案中，甲作为房屋共有人主张了优先购买权，因此，丙提出同样主张得不到法院的支持。倘若甲并未提出该项主张，丙作为乙出售房屋部分的承租人，其可以主张自己承租部分房屋的优先购买权，而当出售房屋为整体或配套使用时，丙可主张出售房屋全部的优先购买权。因乙后来卖与丁房屋的条件与当初乙丙二人商量情况不一，条件不对等，即便丙过了十五日期限还未给予答复，仍然可以主张该出售房屋的优先购买权，前提是丁未提出同样主张。作为次承租人，丁亦具有优先购买权，并优于丙得到支持。3、为保护不动产承租人的利益，我国民通意见119条第2款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即是说，甲主张了乙出售房屋的优先购买权，并经购买获得了该房屋的所有权后，因丙和乙当初约定的租期尚未到期，其签订的租赁合同对丙和甲继续有效，而丁亦可继续居住在原房屋，只不过交付租金的对象改为甲。同时，作为承租人的丙和次承租人可以据房屋租赁合同解释第21条请求原出租人乙承担相应的赔偿责任。