买卖房屋投资 如何计算判断投资价值

如果是购房自住， 那就只需要房价基本合理， 并且在自己能够承受的经济范围之内就可以拍板决定了。 如果是投资型的购房置业， 那就需要对房产的投资价值进行一个量化的基本判断， 确认其投资价值， 一般而言 通过如下三大公式可以帮助厘清房产价格与期望收入之间的关系， 有助于合理判断房产的投资价值 对房产投资者有着很实用的意义： 公式之一： 租金乘数不能大于12 所谓租金乘数， 就是用房产总售价除以每年的总租金收入的一个简单公式， 租金乘数＝房产总价／每年潜在租金收入 这个数值不能大于12 比如一套房子 业主购房价格为50 万元 月租金4000 元 那么它的租金乘数约为10， 属于非常理想的状况 在通常情况下，12 这个租金乘数被视为大多数租赁房产的分界线， 如果高于这个数值 房产投资的价值就会减小， 而数值越低 意味着房产投资越划算。 在房产投资时 业主可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较 也可在不同物业间比较 取其较小者。 公式之二：8至10 年收回投资额 在国际上进行房产投资 一般会考虑收回投资的年数， 其公式为， 投资回收年数＝ 首期房款＋期房时间内的按揭款 ／ 月租金－按揭月供款 ×12， 按照投资回收期方法来量化估算，房产投资价值 综合考虑了租金 价格和前期的主要投入， 比租金乘数方法适用范围更广， 还可以估算资金回收期的长短， 一般来说， 回收年数越短越好， 合理的年数在8至10 年左右， 尤其是投资一些成熟的房地产市场 房产价格上涨的空间有限， 那就要更加注重收回投资的年限。 公式之三：15 年收益总额 在国际专业理财公司评估物业价值的时候 经常会采取这样一个估价公式， 那就是用该房产15 年的预期收益总额来判断投资价值 如果该物业的，年收益×15 年＝房产购买价， 那么该物业基本上物有所值， 可以放心的投资 如果该物业的，年收益×15 年>房产购买价， 该物业尚具很大升值空间， 可以加大投资额度， 如果该物业的年收益×15 年<房产购买价， 则表明那该物业价值已高估 投资价值已被透支， 建议谨慎投资。 上述三种量化判断房产投资价值的公式， 简单实用 置业者可以根据情况，灵活选用， 不过在具体进行房产投资时， 还要根据市场大趋势 房价波动规律等，进行综合判断， 这样才能做出最为合理的投资方案。

法律知识：

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。