开发商是否可以诉房主逾期还贷

在购房过程中人们大都要贷款，但购房后如果还不上贷款，房地产公司能否借此把房子收回呢？下面的案例也许对房地产公司和购房的人们有所启示。

案情回放：

2002年4月2日，张先生与甲房地产公司签订商品房买卖合同，不久他向甲房地产公司支付购置该房屋首付款。2002年5月28日，张先生办理了入住手续并且实际入住了该房屋。

2004年10月20日，张先生作为借款人、甲房地产公司作为保证人与中国农业银行北京市大兴区支行（以下简称农行大兴区支行）签订了个人住房按揭合同：张先生向农行大兴区支行借款用于购买涉案房屋；甲房地产公司对张先生所欠银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；银行将贷款数额打入甲房地产公司账户。

在合同履行中，张先生自2005年4月开始出现逾期还款现象。自该时间始，农行大兴区支行先后从甲房地产公司的保证金账户内扣划应由张先生偿还的贷款。现张先生接到甲房地产公司的诉状，房地产公司诉称张先生未按合同约定还款，要求张先生腾退房屋，并支付房屋使用费。

审理过程中，张先生不同意甲房地产公司的诉讼请求，并提出反诉，要求甲房地产公司为其办理房屋所有权证。

该案一审后，张先生不服一审判决，提出上诉。

二审经审理认为，商品房买卖合同与个人住房按揭合同系两份独立合同。银行把张先生的贷款支付给甲房地产公司视为张先生已经支付了全部房款，甲房地产公司已实现商品房买卖合同目的。因此，甲房地产公司无权就此解除与张先生之商品房买卖合同。

律师说法：

马颖秋律师评析：根据法学原理，一个诉求成立一个法律关系。本案中，贷款与购房并非同一法律关系。双方争议焦点在于张先生是否因欠甲房地产公司的购房款而违约。据本案查清的事实，可以说明，银行已在贷款之时将全额贷款全部支付给开发商，所以，张先生不欠作为开发商的甲房地产公司的购房款，而甲房地产公司代张先生所还的贷款，属于另一个法律关系。所以，房地产公司不应收回房屋。

相关法律知识：

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。