二手房买卖中应当注意的法律问题（之一）

二手房买卖中应当注意的法律问题（之一）

一、我是城镇居民，想在城郊购买农民的房子，请问可以吗？——刘女士

答：我国政策禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，您到城郊购买农民的房子是违反国家政策的。

二、我跟王先生签了一份房屋买卖合同，在买卖合同上只有王先生一个人的签字，没有他妻子的签字，这份合同有效吗？——李先生

答：您所签的房屋买卖合同经王先生妻子追认后有效；如王先生妻子不追认，该合同无效。

三、我想购买翁先生按揭贷款还没有还清的房屋，我应当怎么办呢？——易先生

答：购买按揭贷款尚未还清的房屋，可以选择以下几种方式：

第一种：卖方自筹资金偿还银行贷款以解除抵押，然后双方再进行交易：付款、交房、过户。

第二种：买方替卖方付清尚未还清的贷款以解除抵押，然后过户。需要注意的是，买方最好在替卖方支付贷款前先要卖方实际交房。如有可能，可以让卖方用其他的财产提供可靠的担保，并约定卖方的违约责任。

第三种：由房屋买卖双方共同向银行申请办理转按揭手续。在卖方、买方和银行三方之间达成一个抵押贷款合同转让的协议，把原来房屋所有权人还款付息等权利义务一并转让给买方；通过变更房屋产权登记和抵押登记，将抵押人从卖方变更为买方。这种方式对双方来说都比较安全，且对于无力一次性付清全部房款的买方来说，也可以得到银行贷款。但这种方式操作起来比较复杂。

第四种：通过中介机构等第三方垫资的方式解除抵押以完成交易。用这种方式，应当注意与中介机构签订好合同，以免权利被中介机构侵害。

如果买卖双方均不能自筹资金解除抵押，最好还是选择转按揭贷款方式交易，这样对双方来说都是比较安全的。

2012年12月4日