产权所属引发的财房两空

提问：

你好，请问买二手房办理了过户手续后也不代表万事大吉。那么产权所属引发的财房两空是什么意思？

普洱律师解答：

案例：有个女士A，在2004年的时候，在上海的松江区，通过房产中介，向一男子B，买入一套二手房，付清了20多万的房款，并且办理了产权过户。看到这里，是不是对绝大多数买二手房的人来说，就意味着万事大吉了?除非是买到的是有人上过吊的房子。

但当A要搬到该房屋里的时候，发现里面住有一对老夫妇，C和D，老夫妇很激动，说B是他们的儿子，不务正业，是个逆子。这个房子根本不是B的，而是B偷拿着他们的房产证和身份证，去房产交易中心偷偷办的过户，C和D根本不知情，并且也没有到场，更没有签字，可是房子却顺利过了户。A哪里知道有这个内情?有注明产权人是B的房产证，就放心付了款。后来，C与D向法院提出了行政诉讼，起诉房产交易中心，要求认定将房产权人C和D变更为B的行为无效。法院支持了这个诉讼请求。即该房产的产权人仍应当为C和D。这样，B的行为就是诈骗，构成犯罪。公安局将潜逃的B从北京抓回上海，检察院提起刑事诉讼，法院宣判，判了好象是12年，因为不光涉及这一起诈骗。A房款两空，提起民事诉讼，可是法院裁定不予受理。

就这样一个案件，同事涉及了民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼。现在两年多了，A女士人房两空，付出了买房款，却得不到房。买房款已经被B挥霍一空。从法律上讲，C和D虽然是B的父母，可是无义务为B还债。而B要在监狱里呆12年。

律师支招：

(1)本案中，房产交易中心显然根本没有严格审核过户必需的材料和手续。产权人C和D并未到现场办理过户。类似的过户只有这一个案例吗?即使房产交易中心严格审核，要求现产权人到场，那有没有可能找一个假冒的产权人到场并签字?房产交易中心看是不是产权人，看的是身份证及身份证上的照片，难道现在的假身份证象造原子弹一样难吗?马路上到处都有“办证”的电话号码。

(2)本案中，A在买房前没有实际看房，并详细了解B的家庭情况，特别是住房情况。比如该房从哪里买来?为何要卖房?(如果只有一套房子要出卖，就比较令人怀疑。)但现实生活当中，卖房人好象没有义务回答这些问题吧?哪怕房子是10万只蜜蜂辛苦一年盖出来的，只要有房产证，你问这么多干什么?卖房人如果不客气地说：“难道你还想问我性生活的情况?”恐怕买房人也会很不好意思吧?

(3)如果是假的房产证怎么办?很多产权人缺乏法律常识。这里讲我的一个观点：房产证是废纸一张。房子归谁，以房产交易中心的登记为准。房产证丢失了，或是被偷了，或是被借走了，别人拿在手里没有任何用处。其实产权人拿在手里也没有任何用处，不出示这个产权证，也是产权人的，因为以登记为准。这里要提示买房人，面对假的产权证是比较好办的，就是自己去交易中心去查证房子的产权情况。不光可以查到真实的产权人，还可以查到是否不止一个产权人，查到是不是被法院查封，是不是欠银行的房贷，是不是已经租给别人，并办理了房产租赁登记(租赁人有权在同等条件下优先购买，如产权人未通知要出售，承租人可以向法院要求确认房产交易无效)。反正如果我要买二手房，产权证给我看我都不看的。一定会自己去查询，查个清清楚楚。

(4)最麻烦的，如果产权人及其家人联合起来诈骗买房人。就比如本案中，如果B和C及D勾结起来，要骗人，几乎一骗一个准。B钱到手，C和D说这房子是他们的。而B的情况和本案中可以完全不同，因为既然要诈骗，会有较强的反侦察能力：C和D住在房屋内，B有房产证，找一个E，出面以冒充B，与A签约，得到钱以后消失。B再跳出来说，我的房产证丢了，人家是骗你的。这样，E得到了钱，其实是B、C、D、E得到了钱，而A失去了钱，却没有得到房。当然，这显然是犯法的。不过有些人利令智昏，特别是现在的中国，物欲横流，而有些人老老实实赚合法的钱又这么困难，于是以身试法的人还是有的。我个人感觉，就是有些人，见了钱就象苍蝇见了血一样，不计后果地侵吞。

(5)通过本案，可以发现，即使产权证，或是房产交易中心登记的产权人，也未必是真正的产权人。即向产权人买房，也是有风险的。那怎么办?恐怕只能去查这个房子是经过怎样一个过程和价格，由产权人取得的。而相关的资料，好象一般人未必有资格去查询相关的合同等文件的。为什么海尔的微波炉在海外销售时的说明书里，注明微波炉不能用来为洗澡后的猫来烘干?就因为有人这么做了，猫死了，向法院起诉要求海尔赔偿。于是就这样注明。其实，买二手房风险是必然存在的。只要我们搞清楚了其中的各个猫腻环节，做出相应的应对措施，把这种风险降到最低，二手房对于普通百姓来说还是很好的选择的。