出资人承诺放弃产权在办理产权变更前可反悔

提问：

你好，请问房产赠与需要符合什么条件?房产所有权以什么为生效标志?

玉溪律师解答：

正文：

【案情介绍】

刘某民与龚某华系同一村庄长大，从小玩伴，一起上小学、初中、高中，龚某华后考取上海某一大学，刘某民考取北京某一大学，大学毕业后，龚某华留上海工作，刘某民觉得来上海发展更有商机，加之受龚某华力邀，刘某民于2009年1月来到上海，与龚某华一起打拼事业。

龚某华父亲龚某水、母亲陈清兰系上海知青，退休后于2004年将户籍迁回上海，此前曾以儿子龚某华的名义先后于2000年、2003年购置了两套位于浦西的小面积房屋，龚某华父母考虑到儿子到了谈婚论娶的年龄，于是想为儿子购买一套面积较大的新商品房供儿子结婚使用。龚某水、陈清兰两老经过一番房源考察后，相中了一套位于浦东的房屋。正当龚某华父母准备出手购置新房前夕，国家进一步严厉房产调控政策，于2011年1月出台限购令(简称“国八条”)，明确规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”接着上海就中央的“国八条”于2011年1月31日出台“沪九条”限购令，明确规定“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

面对限购令的政策加码，龚某华无法以自己名义再次购房。而刘某民却符合在上海的购房条件，于是，龚某华父母想到了儿子的挚友刘某民，刘某民得知龚某华及其父母的想法后，表示同意。涉案房屋总价为人民币350万元，龚某水、陈清兰因已退休，不能办理银行贷款，且儿子龚某华工资收入及纳税或社会保险记录均不符合贷款、购房条件，两老遂与刘某民协商以刘某民名义向银行贷款购买涉案房屋，购房合同签订时购买方为龚某水、陈清兰、刘某民。2011年2月10日，刘某民与银行签订《个人住房商业性借款合同》、《个人住房抵押合同》，向银行借款100万元，借款期限为30年，约定以涉案房屋为抵押物，抵押物共有人为刘某民、龚某水、陈清兰，其中购房首付款250万元均由龚某水、陈清兰夫妻俩支付。

2011年2月15日，刘某民出具《承诺》，明确刘某民对系争房屋不享有任何份额，将来也对此无任何异议。涉案房屋购买后，由龚某华新婚夫妇装修入住。2011年3月涉案房屋产权证办出，产权登记人为刘某民、龚某水、陈清兰三人共同共有。

2011年4月，刘某民与龚某华因生意上的利益冲突发生重大分歧，直至分道扬镳，兄弟俩多年建立的情谊在经济利益面前经受不住考验而荡然无存。于是，一方无情，另一方也就无义，刘某民违背承诺，找到龚某华及其父母，主张其为涉案房屋的产权人之一，享有涉案房屋的居住权，要求对房产进行分割处理，双方为此引发纠纷，虽经多次私下调解，仍协商未果，2011年4月13日，龚某水、陈清兰向法院提起诉讼，请求确认涉案房屋产权归其两人所有、刘某民无房产份额。

本案争议的焦点是：刘某民在购买涉案房屋时是否进行了出资?如何认定其出资?涉案房屋购买期间刘某民作出的承诺有何法律效力?刘某民作出承诺后未进行涉案房屋的产权变更登记应产生什么样的法律后果?

【律师分析】

根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第三十三条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”另根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款及第一百八十七条之规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”

结合以上法律依据，黄方明律师认为：本案是一起典型的房屋产权确认纠纷，刘某民作为涉案房屋的产权登记人之一，其是否实际出资是其能否享有房屋权利的关键，全案分析下来，涉案房屋的购房出资由两部分组成，一是首付款，该出资由龚某华的父母即龚某水、陈清兰出资本案没有争议，另一部分出资为银行贷款，即以刘某民名义的银行贷款，银行贷款的100万元，可以认定为刘某民的出资，况且刘某民也偿还了其中部分款项，故此，应当认定刘某民对涉案房屋是有出资的。鉴于刘某民对涉案房屋亦有出资，且房屋买卖合同的买方为龚某水、陈清兰、刘某民三人，故在办理房屋产权登记手续前，刘某民作出不享有系争房屋任何产权份额的承诺，可视为刘某民将对系争房屋享有的权利赠与了龚某水、陈清兰。根据法律规定，赠与的财产依法需办理登记等手续的，应当办理有关手续，而不动产的赠与，其物权变更必须经过登记才能发生法律效力，因此，在本案涉案房屋没有办理相关变更登记手续的情况下，赠与承诺没有发生法律效力，刘某民仍享有涉案房屋的产权份额，故法院对龚某水夫妇的诉讼请求不予支持是有充分的法律事实和法律依据的。