购买死过人的房屋不知情可否主张撤销合同

案例分析

2013年7月24日，出让人孙某与买受人周x德签订了二手房买卖合同。合同签订后，周x德支付了购房首付款，之后在房产管理局办理了变更登记，花费过户费等费用共26000元。所涉房屋在出卖之前一直对外出租，2012年11月18日，一承租人因醉酒在该房屋内死亡，2013年6月，其他共同承租人退房，孙某于当日到房产中介机构挂房出卖。周x德得知其购买的住房曾发生非正常死亡事件后，遂诉诸法院，要求撤销房屋买卖合同，要求孙某退还已付的购房首付款。孙某答辩时称，房子一直是通过朋友对外出租，其一直不知道房屋内有人死亡，只在签订合同并办理了房产变更手续后才听说的，故不能成为周x德要求撤销合同的理由。

【分歧】

孙某和周x德签订的房屋买卖合同可否撤销?

第一种观点认为，可以撤销合同，因为卖方故意隐瞒合同里面约定的重要信息，构成欺诈。然后根据合同法的规定，有欺诈胁迫的行为签订的合同是可以被撤销的。

第二种观点认为，周x德无权主张撤销合同。

【评析】

笔者赞同第一种观点。

笔者认为，孙某将自有住房卖予周x德，周x德按照约定支付了购房首付款，应当认定双方形成了房屋买卖合同法律关系。但双方签订房屋买卖合同应遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗原则，交易时对房产相关信息应当予以披露。本案中，涉案房产曾发生过非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，而且房屋往往会因此贬值。因此，该非正常死亡信息对周x德是否愿意与孙某进行交易，及以何种条件进行交易均有重大影响。

从庭审中得知，此次房屋买卖在签订合同前孙某并未向周x德披露房屋内曾发生过非正常死亡，且双方最终达成的交易价符合市场行情。孙某虽称在签订合同时自己亦不知道房屋内发生过非正常死亡事件，但并未提供证据予以证明;同时，承租人死亡的时间为2012年11月18日，而孙某与周x德签订合同的时间为2013年7月24日，根据日常生活经验法则推断，作为原房屋实际所有人的孙某不可能不知晓该事实;另外，其他共同租房人在2013年6月退房当天，孙某即到中介机构挂房出卖，从其该举动来看，也可以推断孙某在与周x德签订房屋买卖合同时亦知晓了房屋内曾发生过非正常死亡的事实。因此孙某隐瞒重要信息的行为，应认定为构成欺诈。

周x德系在受到孙某欺诈的情形做出的交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，周x德要求撤销双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，应当支持。合同撤销后，孙某依法应当退还周x德支付的购房首付款130000元。