商品房存在质量问题如何处理

交付是商品房买卖中一个重要环节，也最容易产生纠纷。在现实生活中，人们通常认为交付只是开发商的义务，重视开发商不能正常交付的违约责任;而对买受人的受领义务，并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由，拒绝或者拖延受领的，往往是被看作一种正当的维权行为，这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益，更影响经济秩序和交易安全。

基本案例

吕某于2012年9月29日与开发商签订《天津市商品房预售合同》一份，约定购买某某花园某号某室房屋;开发商应于2015年10月31日前将房屋交付给买受人;签约后，买受人按约付清了全部房款。2015年12月1日，开发商发函通知买受人，无法按约交房。2016年1月22日，开发商向买受人发出“交房通知书”，通知买受人于2016年2月9日办理房屋交接手续。买受人于通知的时间前去验房，发现房屋存在餐厅墙面高低偏差2厘米等多处质量问题，开发商表示整改后会通知买受人。2016年3月底，开发商告知可以交房。2016年4月8日，买受人聘请了专业验房师对房屋进行验房，发现质量问题并未解决。故诉至法院拒绝收房并要求开发商承担延期交房导致的经济损失。

法院审理

本案在商品房预售合同中明确约定，房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》，现开发商已于2016年1月22日取得了上述许可证，具备房屋交付条件，并通知买受人前来交接房屋，已经履行了其应尽的义务。且根据合同补充条款约定，在房屋交接过程中，除可因开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，买受人应在房屋交接后根据合同有关约定要求开发商承担修复责任等。因此，如果开发商交付的房屋仅是对房屋的使用不构成实质性影响的质量问题，买受人可以采取要求开发商“保修”、“赔偿损失”、“支付违约金”等措施，但是不能拒绝收房。

律师提示

依据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人两种情况可拒绝收房：

第一，开发商与买受人在房屋买卖合同中明确约定了交房条件的;例如北京市商品房预售合同征求意见稿中就有如供水排水、供电供暖、燃气电信宽带等相关设备设施的约定;也有如绿地率、规划车位车库、物业服务用房、医疗学校等公共服务及其他配套设施的约定;如果在双方约定条件不成就的情况下，买受人可以拒绝收房;

第二，如果合同中没有相关约定，但如开发商没有达到交房条件或交付的房屋存在重大瑕疵，买受人也可以拒绝收房，具体包括：

1.依据法律规定应当向买受人提供《住宅质量保证书》或《住宅使用说明书》而未提供的。

2.经核验房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

司法实践中，各级法院处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次：(1)明显的主体结构质量不合格，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。(2)属于可以保修的一般质量问题，这是指在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。(3)介于前面两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”。而对于“严重影响正常居住使用”的认定，在司法实践中属于法官根据生活常识自由裁量的范围，常常参考如下几个要素：

(1)危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的，也应当认定为达到严重影响居住的程度。

(2)修复次数。如果多次修复未果，也可能认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

(3)将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。