合伙买房如何降低风险

上半年，全国一线城市房价高涨，对于大部分准备买房的刚需族来说简直是噩梦。手里有了些钱，付首付款没问题，但高额的还贷就非常吃力了，此时不少人打起了“合伙买房”的主意。

举例：甲和乙合伙买房，假如现在房款总价300万，贷款买房，贷款25年，需要还250万，首付甲出150万，乙出10万，以后按揭每月还款甲出2千，乙出1万。那么五年后，房子可以卖700万，考虑房价上涨因素，如何保证公平分配?

合伙买房要注意涉及到的利益关系需要重点留意。比如未来双方在相关的税费、物业费上如何分工承担，又或者之后一方出现资金问题导致无法继续还款等情况，都是需要提前考虑到的。万一处理不当，会影响彼此友谊，这就和当初合伙买房的初衷背道而驰了。

一.合伙买房的风险有哪些?

1.合作风险

“合伙买房”的房屋是属于所有投资人的共有财产，在使用和出售过程中，决策权就很难属于一个人。如果合伙贷款购房的一方准备将房屋出售或出租，另一方却不同意，这时候谁具有决定权?

如果购买的房屋用于出租，出租给谁，租金多少，租金或出售收益该如何分配等都需要进行详细约定;如果合伙贷款人是住在一起的，房屋的使用面积应该如何分配，好的位置和差的位置怎样协调等难题。

2.投资风险

如果是抱着投资的想法合伙买房，涨了都好说，一旦楼市遇冷、房价降了，合作双方要如何处理?合作购房亏损如何分担?

最后，如果对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。那么，针对以上提到的潜在风险，如何有效规避，将风险缩到最小呢?

二、如何降低风险呢?

1.合伙买房写明“按份共有”的份额

合伙买房，一定要明确责、钱、权、利、房的归属，才能达到利益共存的基础。合伙买房的所有出资人都可以共同在产权证上登记，一套房产要登记多个产权人时，有“共同共有”和“按份共有”两种方式。

如果是亲友间合伙买房，一般采用后者。为避免日后纠纷，最好能签订一份书面协议，写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等，相关税费、租金收益、物业管理费等如何承担，中途撤资等细节也要约定。

2.明确贷款权利和义务

现在，银行为个人办理购房贷款按揭时审批格外严格。合伙贷款买房，一方有不良记录(如刷爆信用卡，无力偿还)的情况下是不允许办理贷款的。

建议贷款买房时，双方应该签署一个协议，明确双方的贷款权利与义务，一旦一方不能还贷或负担不起，另外一方仍需要对银行承担，如果日后出现问题的话(如情侣贷款后却分手)，那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

3.注意考虑“隐形共有权人”

前面提到了一套房产可以登记多个产权人，但如果其中一人已婚，那这人的伴侣作为“隐形共有权人”也对所买房享有权利。所以，贷款买房的相关环节，需这位“隐形共有权人”到场。另外，再次提醒大家，一起贷款风险还是比较高。

银行面对共同合伙人的态度?

首先，银行对这类贷款已采取非常谨慎的态度。

在银行住房贷款合同中，两人或多人合伙买房，只能把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时，一般选择有贷款资格、还款能力强的。

贷款过程中，主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方，其配偶也要到场签字)，表示同意将所购的共有房产抵押给银行。

不过，这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外，与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务，当借款人不能按时还房贷时，银行可以向其他共有人催收贷款。