房地产市场政策宽松的影响

目前，楼市市场供求走到平衡点。楼市正面临痛苦的去库存阶段，高层近日两次提到房地产去库存，引发市场关注。

楼市调整加速行业洗牌住房投资需求快速下降

从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给，需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧，导致过去几年开发商快速扩张，并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示，前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计入，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿人居住。

从需求端看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。根据一般规律，劳动人口占比越高，住房需求越强。自2013年开始，我国劳动人口占比持续下降。据预测，未来5年，城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光研究，2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。

供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息，也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。三、四线城市不能再搞“造城大跃进”，一、二线城市地价屡创新高，拿地越来越难。若悠网分析认为，楼市调整将不可避免地加速行业洗牌，中小地产商面临出局险境，也倒逼大型房地产商调整战略，加快“深挖”与“精耕”。

去库存将成楼市主旋律宽松政策环境有望持续

当下，楼市正面临痛苦的去库存阶段，高层近日两次提到房地产去库存，引发市场关注。

根据国家统计局11月11日公布的数据，2015年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

2015年前10月，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年取向，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。去库存既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，调整力度堪比2008年，流动性进一步释放将助推楼市的持续稳步回升。

当前宏观经济下行压力仍存，未来央行双降仍有空间，将会进一步利好楼市供需两端。短期来看，在年度销售目标和现金回款压力下，房企将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解，一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势;而部分三四线城市仍以去库存为主，房价将保持平稳。