自住型商品房的性质是什么

关于自住型商品房的性质，只需要抓住三个要点就可以了：商品住房、自住属性、共有产权。

(一)商品住房

自住型商品房是不是商品房呢?答案是肯定的。有三个原因：

1.土地流转过程与普通商品房一样。自住型商品房的土地并非政策性划拨或优惠价出让，而是经过跟商品房一样的招拍挂全过程，开发商进行了激烈的叫价和拍卖，从形式上实现了公开和公平。因此，自住型商品房的价格中，地价占有50%以上的比重，甚至达到90%。这与普通商品房没什么区别。

2.交易价格和上市交易过程与普通商品房基本一致。虽然自住型商品房采取限价政策，售价只有周边地段的70%左右，但定价机制是随行就市，跟市场行情保持一致。此外，自住型商品房是允许再上市转为二手房的，虽说要五年以后，且所得溢价收益的30%要交给政府，但依旧是可以按照市场行情进行变现交易的。这两点与普通商品房无区别。

3.建筑质量和风格与普通商品房大体一致。自住型商品房的承建开发商，基本是具有一定品牌影响力的大型房地产企业(小企业基本拿不到地)，虽说或许会有店大欺客之嫌，但作为市领导的面子工程，基本的道德水准还是会有的。从建筑风格来说，目前上市的自住型商品房，都设计成高层或小高层板楼，而非保障房通常意义的塔楼;户型面积从50多平米到135平米，更加丰富和多样。一些自住型商品房主打绿色环保、低密度花园洋房、一梯两户、人车分流、商业配套、配建学校幼儿园，这都比保障房的品质要强得多，甚至不亚于目前在售的普通商品房。

(二)自住属性

自住型商品房与普通商品房的最大区别，在于其规定的自住属性，其实就是弱化了投资属性。对于这个问题，我觉得可以从五个方面来解释：

1.优先针对无房户。自住型商品房的供应对象里，优先针对北京户口的无房居民，包括保障性住房轮候家庭。这说明，自住型商品房重点确保符合条件的无房户有房住，而且拥有一定比例的产权。对于名下有一套房的北京户口居民，则列为非优先供应对象，排在后面。

2.限制购买数量。按照北京市的限购政策，北京户口无房户名下可以拥有两套住宅房产，至于中间怎么交易、倒手都无所谓，确保名下不超过2套就可以。即便是夫妻离婚，各自作为单身状态名下也可以各维持1套房产。然而，自住型商品房的购买数量约束更加严格。符合条件的北京居民只能购买一套自住型商品房，而且一旦转卖，不得再次购买自住型商品房。拥有一套自住型商品房的两口子离婚，净身出户的那位无论是单身还是再婚，都不得再购买自住型商品房。因此，不要为了房子轻易离婚。理论上讲，离婚也没用。这也就是为什么自住型商品房在申购登记时，必须把夫妻二人的名字都登上。至于房本上写谁的名字，都会被视为这俩人的共同财产。

注：对付这一规定，希望增持自住型商品房，大概只有一个合法的办法：两名已满25岁的年轻人分别申购自住型商品房，各自中签买到后结婚。这样两口子就拥有了两套自住型商品房。当然，这种事可遇不可求，等也等不起。

3.限制交易时间。买到自住型商品房五年内不得转租转售，否则会遭遇严格的罚则“修理”。五年时间，基本上新的装修也住旧了。而且大笔资金沉淀在房子上超过五年，大概也算自住了。我倒是认为，这个时间应该延长到十年甚至二十年。而且，这个“五年”的概念，我觉得应该是以房本登记时间为准，一般情况下，房本登记时间是收房以后两三年内。目前上市的自住型商品房，最早也要2015年下半年才会交房。因此，中国共产党百年诞辰或党的二十大决策层新老领导交接权力之前，北京的二手房市场不应该出现自住型商品房的身影。希望监管部门加强监督，宁可让炒房人沉淀资金空着，也不能让它出租出售牟利。

4.限制交易收益。对于溢价收益，政府采取了见一面，分一半的方式。虽然有些近乎赤裸裸的“抢劫”，而且政府这么做并没有付出太多经济成本，但这样的确限制了投资投机的收益额度。此外，自住型商品房推出半年来，北京二手房市场步入下行通道，完全产权的二手房都卖不动，价格小幅下探，随着劳动力结构的变化和京津冀一体化的实现，北京吸纳新增人口的能力很可能逐渐减弱，加上即将走入社会的90后家庭普遍比80后家庭富庶(父辈接受了完整的高等教育，赶上了改革开放的黄金期和福利社会的尾巴)，家里住房更多，对房子的需求不再迫切，届时很可能没人接盘了，自住型商品房的二手市场更加堪忧。

注：因此，50后和80后组合的世代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是历次运动和改革的牺牲品。他们的后代10后注定也会倒霉。

5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比较差，以六环内外的房源居多，这些地区的发展还不成熟，基础配套还不健全，二手房市场还处于成长期，类似采育、于家务、平谷夏各庄等处的二手房交易量很低，客观上使买到自住型商品房的客户很难在未来5-10年内将其变现(除非去做抵押)，只能放着自住。

其实，维系自住属性，就是回归住房的本来属性和第一特征，这条思路是对的。

(三)共有产权

近一两年，国家正在探索共有产权商品房发展之路，实现去投资投机，专自住需求，降低购房人的经济负担，通过产权分割的方式平抑房价。北京市的自住型商品房是一种有益尝试。北京市住建委主任杨斌提出，自住型商品房以后要坚持搞，这也给许多刚需吃了定心丸。

根据北京市的规定，共有产权包括以下三个方面特点：

1.购房人买房，政府参股。政府通过划出一定份额的自住型商品房专用土地，设定最高限价，在确保政府土地收益不减少的前提下，迫使开发商控制成本，向购房者适度让利，由政府名利双收。同时，政府以让利之名实现对购房人所购房屋的股权参与。让多少利，参多少股。开发商只是政府为实现参股而搭的桥而已。

2.购房人卖房，政府分成。购房人按照规定，持有自住型商品房满五年，准备上市租售，所得收益(盈利)的30%要交给政府。当然，为了规避交给政府的具体额度，购房人可以与接盘人做阴阳合同，做大初次购房成本，做小账面收益。但不管怎样，政府见一面分一半的概念已经形成。

3.购房人损失，政府不管。政府对于自住型商品房的参股，主要体现在共享收益上。既然我在房价上让利了，那么你有钱赚，我要分成。至于如果楼市持续下跌，自住型商品房的购入价低于周边二手房了，这个损失政府是不管的。因为，购房本来就是市场行为，既然要参与市场，就要自担风险。而且房本上只写了你的名字，并没有写市委书记、市长、住建委主任的名字。况且，房子本来就是给你自住的，把集体户转成家庭户的，不是让你投资的，外围价格涨跌跟你也没关系。而且，你只要不惦记着变现，我政府也不会去强迫找你分成。

因此，在所谓“共有产权”的旗号下，政府承担的是有限责任。也就是俗话说的“有福同享，有难不管”。对于这种“有限责任”，你能说它是“不负责任”吗?