夫妻一方擅自卖房,作为买房人的买卖行为有效吗
案情简介
高某欲购婚房,挑选了几套后,最后看中了一套熟人介绍的房屋,此套房屋价格低、位置好、有升值空间。但有一点让高某很纠结,熟人告诉他,房主王某比较可怜,丈夫出去打工后一直就没有回来,留下王某和女儿相依为命,现在女儿要上初中,而且成绩很好,王某不得不把和丈夫一起买在城区的房子给卖了,供女儿读书。
对高某来说这事儿是好事,既能帮助王某,又能买到物美价廉的房子。但房屋产权证同时写下了王某和其丈夫的名字。
这对高某的买卖行为是否有影响呢?困惑的王某找到律师咨询,想知道夫妻一方擅自卖房,作为买房人的买卖行为是否有效?
解析
《婚姻法》解释三,第11条规定,“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予以支持。”
根据法条,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房,效力需综合判断,如果在房产登记在一人名下,购房人与卖房夫妻也不熟悉,即善意购买,在合理价款交易的条件下,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在双方名下,判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件。
本案中,房产登记在二人名下,虽然有偿,但高某也已经从熟人口中了解了王某的房屋所有权情况,无法构成善意。所以,买卖行为有效必须以经过夫妻双方同意为条件。而王某的丈夫已经失踪多年,若要符合条件可以由王某通过向有关机关申请其丈夫死亡,或起诉离婚并申请分割财产的两种方式达成。