还没有交房的期房要如何交易

最近有网友提问，说一位朋友之前买了套房，现在因为着急用钱，正好房价也有上涨就准备卖掉。但是因为房子是期房，现在还没有拿到钥匙呢。这位网友想从朋友那里买这套房，但是又担心期房是不是卖不了，如果就这么双方协商一下，最后卖不成功，弄得朋友也做不成就不好了。

还没有交房的期房能不能买?要怎么买?买的话又要注意些什么?

今天购房指南就给大家梳理一下，以后遇到类似的情况也就不用犯迷糊了。

第一个问题：期房到底能不能买?

根据《房地产管理法》的相关规定中可知，没有取得权属证书的房产是不能进行转让的。由于期房尚未交付，因此是不能取得国家颁发的房产证的，换言之期房是不能进行转让的。

另据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：

“下列房地产，不能转让：

……

(六)、未依法登记取得权属证书的”。

但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及期房。

另有《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：

“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。

但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。

不过，从目前的实践来看，期房是可以转让的，但是必须要符合法定的条件并且履行法定的程序。具体到各个地区又是不同的。

以北京为例：

北京曾出台过一个《北京市城市房地产转让管理办法》，其中第四十四条规定，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，这一规定明确了与购房转让的合法性，同时也明确了转让程序。

第二个问题：没交房的期房要怎么买?

从上面的一系列规定中，可以总结出以下几个步骤：

步骤一：支付房款或与征得开发商同意

如果房款已经支付完毕，自己就是房屋的主人，有任意处置的权限，就可以自由进行房产买卖，而不需要征得任何人的同意，只需要将房屋已经买卖的情况以书面形式通知房地产开发企业，让他与新的房屋所有人沟通相关事宜即可。

但如果房款没有结清，还有余额尚未缴纳清楚的，购房者是不可以擅自出售已购的期房的，因为开发商还有这所房屋的一部分主权，所以要先与开放商沟通，征得企业同意以后才可以进行买卖。

步骤二：买卖双方签订书面合同

所购的的房屋可以进行买卖以后，双方就各项事宜洽谈好以后，就可以签订一份书面合同，将房屋的预售对象转让过来，一般需要等待半个月左右就可以转过来了。

步骤三：办理户主转让手续

只要期房的户主转让手续办理下来，被转让的人就可以享有原转让人购买房屋时所拥有的一切权利。就是以前的一切购买行为以及权利都转到了受让方身上，不改变原有的一切约定。只是户主变动了一下，其他的没有变化。

步骤四：协商价格

期房的转让价位不受法律的约束，所以价位是不受限制的自由定价，转让人与被转让人可以自己协商价位，然后就已定下的价位签订买卖合同。