买房还贷怎样操作更省钱

论是购买新房还是二手房，基本上都需要办理房贷,房贷作为购房流程中相当重要的一个环节，不仅在办理房贷时需要讲究技巧，偿还房贷时更需要如此。

【攻略一】收入稳定工薪阶层适合“等额本息”

“等额本息还款指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加后，平均分摊到还款期限的每个月中。”某银行信贷部经理刘彦培透露，该种还款方式，适合收入稳定的工薪阶层，作为还款人，每月还给银行固定金额。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

什么是等额本息还款?

其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是大家知道等额本息的真实还款情况吗?以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7,485.2元为例。每个月还银行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。在银行贷款，基本只会跟你说这一种还款方式，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，银行这种方式让大家前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收一大半了，提早还贷对银行已经没什么损失了。

【攻略二】从事经营活动人群适合“等额本金”

“等额本金还款指将贷款本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。”刘彦培认为，这种还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，借款人随还贷年份增加逐渐减轻负担。但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以该还款方式适于收入高且还款压力不大人群，如小企业或者个体经营者。此外，按季度或按月份“一次性还本付息”法也较适合该类人群。

什么是等额本金还款?

发现一个问题，就是银行不会主动提出有这种还款方式，基本都只说前一种。还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但从第2个月开始，只需还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。

而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息!就算不提前还贷，以这种方式，还20年，也要少还14万左右的利息!不过等额本金的前期还款压力会比较大。