买房赠送的面积可能存在哪些隐患

一房变两房，两房变小三房!买房送花园，送露台，送飘窗，送车位……五花八门的楼盘促销广告语看的人心痒痒。既然送这么多面积，为什么不直接降价!开发商这个“大馅饼”的背后到底暗藏着什么猫腻?购房者应该如何看清其本质呢……

一、买房赠送面积通常有哪些形式呢?

1、飘窗：开发商最常“送”的面积便是旧版《规范》中不算面积的飘窗，有的甚至被做成假飘窗，业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。新版《规范》中规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。楼盘层高普遍在2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗离地面至少要0.6米，不然算一半面积。

2、露台：一般的露台都处于房间户型之外，所以都不算建筑面积。露台的所属权问题需要购房者提前了解，如果露台是在房屋的公共区域，就属于全体业主所有，住户不能单独使用;如果露台处在一个与自己房屋相连的独立空间，而其他业主又无法进入，那么开发商可以将露台的使用权指定给唯一业主。所以买房时，购房者一定要弄清楚露台的所有权。

3、地下室：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，而别墅的地下室则属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。按照2005年出台的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定，但地下室的建筑面积不计入容积率。而按照新版《规范》，地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

4、挑高复式户型：复式是指每户住宅在较高的楼层中后建一个夹层，两层合计的层高低于正常跃层式住宅(一般跃层式为5.6米)，因为单户总层高4.5米及以上按规定要算两层，所以这种赠一层的复式户型层高一般都在4.5米以内。虽然作为赠送面积的改造夹层装修成本要提高一些，但是，装修成本再怎么增加也不是大数目，而多一层就多好几个房间，很多购房者都表示可以接受，并认为这是最为实用实惠的赠送。

5、入户花园：入户花园即在入户门与客厅之间的一个类似玄关概念的单独空间，一般在大户型中比较多见，其面积计算方式要视有无敞开面而判定，若图纸标注上没有敞开面为全封闭式，就要计入房间面积，但目前常见的户型一般这个空间都留有敞开面，所以通常只算一半建筑面积。

6、阳台：在北方，阳台是很实用的空间，冬天用来储物，夏天用来晾晒，也有一些阳台经过后期改造可以变成一个单独的房间。通常只要是凹进来的阳台都要计入面积，而凸出建筑外边的阳台要算一半建筑面积。

二、赠的究竟是什么面积?

1、“偷”面积

“偷”面积实际上是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少交税费，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者。

2、违建面积

部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。

3、侵犯共有面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主供有面积，如顶层露台、地下室空间等。

三、赠送的面积可能存在哪些隐患?

1、一些“赠送面积”不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，出现问题，不受法律保护。

2、设计不合理将影响采光、通风及安全性。如“赠送”项目的一套两居室户型中，规划中把应属于露台的部分，变成了赠送的“卧室”，如果被封闭成居室，将把客厅的光线完全挡住。

3、赠送面积难利用、自行改造费用高。

4、赠送面积越多，项目的容积率就越大，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。这不单降低了业主的人居素质，还侵害了国家利益。

四、赠送面积有哪些吸引力?

1、节约购房成本，让购房者获得实惠。

2、经过改造后，使用率得到极大提高。

3、飘窗、露台等可以提高居住舒适度及空间情趣。

五、赠送诱惑下能不能买房?

如果产品设计合理，“赠送”面积能被合理利用，可以有效提高使用率。但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理或引发纠纷，那就得不偿失了。

六、有些面积原来就是你的。

1、露台是完全赠送的。

2、入户花园以及没有封闭的阳台都是算一半面积。

3、阁楼净高不满2.1米的是不能算面积。

4、落地飘窗低于2.1米的是不能算面积。

5、凸窗不落地不断面积。

6、地下室净高低于2.1米的是不能算面积。

分清合法赠送和非法赠送

专业人士还透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的;地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。因此，如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，而若是有类似赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。

一些楼盘的赠送面积都是不计入产权证的，这就意味着这些赠送的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。“实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120平方米的房子，开发商只收110平方米的钱，那10平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”有房产局工作人员表示，所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素。

律师对此类容易出现纠纷的问题也特别指出，赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务;另一类是没有写入房产证的赠送面积。对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。