二手商品房买卖合同有哪些效力问题

【二手房屋买卖合同书】二手商品房买卖合同的效力问题

二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：

一是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕。

二是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕;

三是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。

四是法院执行或拍卖的房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。

上面所列的四种情况，如果买方与卖方签订了房屋买卖合同，是否有效?笔者认为，上述四种情况买卖双方所签订的房屋买卖合同依据我国《合同法》应认定为无效，不受法律保护，应按无效合同的方式来处理。理由是按照我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款的规定：“下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;”上述四种情况，卖方房屋都未登记领取权属证书或权属有争议的(质押或抵押)，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同无效。买卖双方的行为违反法律的强制性规定，因此应认定买卖双方签订的合同无效，这是没有疑问的，也是没有争议的。

【法条链接】

根据《合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。