买房时遇房主毁约怎么办
现如今,房价可以说是一天一个价,几乎每天都会高出新高度。当我们在买房的时候,交纳完买房定金,可是房东却因为房价上涨毁约拒卖了,该怎么办?
案例:
今年2月,翟女士为了改善家庭居住条件,与高先生签订了房屋买卖合同,约定以448万元的价格购买高先生位于海淀区清河清缘里小区的房屋一套,并于签订合同当天支付高先生定金30万元,支付中介费12.096万元。一个月后,高先生以其出售该房屋未征得其配偶同意为由,提出房屋买卖合同无效,要求终止履行合同。此时,清缘里小区与高先生房子户型相同的房屋已上涨100余万。
2016年6月,由于双方协商未果,翟女士将高先生起诉至海淀法院,请求法院判决解除双方买卖合同,并要求卖方支付总合同价款20%的违约金89.6万元及违约金利息,因购房产生的居间服务费用12.096万元、因购房造成的借款资金损失4.69万元、律师费损失7.8万元。
高先生辩称,其房屋是夫妻双方共同财产,处分共有物应当经全体成员同意,其未经配偶允许卖房,合同应属无效;高先生不同意原告的诉讼请求。
法院审理认为,双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思,且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,故应属合法有效。高先生未取得房屋所有权,致使房屋不能过户,存在违约行为。在此情况下,翟女士提出解除合同,并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费,具有事实和法律依据。最后,法院判决解除双方签订的房屋买卖合同,判决高先生退还定金30万,并赔偿翟女士违约金89.6万元和中介费12.096万。
买房时遇房主毁约怎么办?
一、首先,要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同
双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础,如果双方没有签订买卖合同,仅交付定金,则只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。
二、固定卖方违约的证据
固定卖方违约的证据是也是非常重要一环,如果你都没有证据证明卖方违约,甚至卖方都可以反咬买方一口,主张买方违约要求解除合同都有可能。
三、起诉要求继续履行
《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失
一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨超过20%,主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时,可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。