二手房交易流程怎样进行

怎样才是“正确”的步骤?

通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到广州市天河区珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心查阅。

所需资料：

(1)身份证

(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

交定金，签协议

确定了房子产权后，下一步就是交纳定金和签协议，口头协议无效哦!交纳定金时，合同双方应做出书面约定，对违反主合同条款或补充合同条款如何处理定金做出约定。这有利于纠纷发生后作为提供区分责任的依据，就不怕业主过后反水了!

贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。

注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。

房屋按揭贷款分类：

1.商业贷款(7-10个工作日审批)

个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款;借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。

商业贷款资料：

卖方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)房产证

(3)户口本(夫妻双方)

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)户口本(夫妻双方)

(3)婚姻证明

(4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)

(6)供楼存折或卡

(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(8)广州市房屋套数查册证明

商业贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

转按揭手续费：1200元/单(办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费)

注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年;贷款成数不得超过房价七成;利息较高;选择性大;流程快。

2.公积金贷款(10~15工作日审批)

个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房;但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。

购房者和业主到银行分别开户，业主的用于收款，购房者的用于还贷，然后找贷款按揭人办手续。上门评估，15天内出同贷书。

公积金贷款资料：

卖方：

(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)婚姻证明(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。

公积金贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)

保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元;公积金贷款流程慢，利息低。

3.组合式贷款(商业+公积金贷款)(10-15个工作日审批)

指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款;在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。

组合式贷款资料：

卖方：

(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)婚姻证明(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表

组合贷款贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0.2‰×年限贷款50万保险费2000;提前还款可以申请退部分。

注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成;公积金贷款流程慢，利息低。

过户

(1)涂销和递件

涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。

产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同(需提前网上预签约)后当天涂销和递件，出税单。

递件需要准备的材料：

卖方：

1、身份证(夫妻双方);2、房产证;3、户口本;4、婚姻证明;5、有关房子的其他资料(原发票等)

买方：

1、身份证(夫妻双方);2、户口本(夫妻双方)3、婚姻证明;4、小孩的户口簿;5、未成年小孩的出生证明;6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明7、网签合同(当场打印)

注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。

(2)完税过户

递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执(上面会写明出新证日期)

房管局缴交税种及费用：

1.契税：

a)管局报批价x1%首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);

b)管局报批价x1.5%首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);

c)管局报批价x3%二次以上购房或购房面积144平方以上;

2.个人所得税：

管局报批价x1%房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;

3.营业税：

管局报批价x5.6%房产证满2年免征;

4.土地交易服务费：

交易双方各300元/宗;

5.产权登记费：

50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元);

经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。

出新政费用：5元印花税