如何保障二手房交易安全顺畅进行

“若悠网事件”并非个案

在二手房交易过程中，在交易双方考虑不充分、交易条件未协商明确等情况下，房产中介人员利用信息不对称的优势，快速成交实现利润，为交易出现风险埋下隐患。

一般情况下，首期房价款、房地产被查封等风险属于二手房交易流程设计的制度性问题，非个人可以解决;而户籍迁移、“以房换房”模式下的违约以及交易中税费成本等造成的交易障碍等风险一定程度上可以通过房地产经纪公司提供居间服务而大量减少纠纷的发生。

从笔者承办的与后者相关的案例看，大部分案例系因房地产经纪公司业务人员在促成买卖双方缔约的过程中过分追求速度、效率，以成交为第一要义，忽略了房地产经纪行业从业人员应尽的调查义务、披露义务、提示义务，而买卖双方因不专业、不细心、缺乏必要的判断能力，往往被“忽悠”签订了买卖合同。

笔者认为，对于房地产经纪公司应当明确居间服务的具体内容，除了法律上所规定的提供媒介信息之外，对于信息披露所要达到的真实性、充分性应当予以规范。如：向买房出示产权调查报告、房地产经纪公司应对提供房源信息的房屋进行全方位摄影、摄像，其内容作为买卖合同附件。

“若悠网事件”产生的主要原因，即在于缔约前业务人员可能基于公司规范向买方披露了一定的房源信息，但并不确实、充分、有效，甚至业务人员可能实际并未履行居间义务，向买方进行必要的媒介信息传递，导致在交易过程中买方发现房屋存在与其了解的房源信息不一致的情况，或发现其认知发生了重大错误。

同时，对于居间方的主要义务，若悠网在缔约前未予充分明示，导致交易双方往往认为“我找了你中介，你就要负责帮我完成交易。完不成，都是你的责任。”一旦发生司法查封，或者类似本案中若悠网公司居间方身份和抵押权人身份存在实质竞合的情况。

由此，笔者认为目前二手房交易流程设计上的思路需要转变。

在复杂的房地产交易流程中，要做到卖方无抵押贷款，买方不贷款一次性支付房款，从而一手交钱一手过户是根本不现实的。风险管控的核心应该在于“资金安全”的保障。约定卖方在确保权利转移至买方名下时方可获得房价款，而买方，在取得权利前先行支付全额房款(贷款)，以确保其履约能力。

然而，现实中存在的卖方抵押、买方贷款情形，一定程度上阻碍了前述模式顺利的展开。考虑到卖方房屋抵押权人的利益保障，买方贷款的银行利益保障，只有引入第三方资金监管平台，在确保买卖双方交易资金安全，以及各方债权人利益得以充分兼顾的情况下，才能确保交易的顺利完成。

中国台湾的二手房交易模式笔者认为值得我们借鉴。

中国台湾的二手房交易流程为签约前房屋产权调查、签订房屋买卖合同、签约后房屋产权调查、买方支付除贷款外房款至资金监管账户、买方办理银行贷款申请手续、买卖双方申报纳税、办理产权过户以及抵押登记手续、银行发放贷款至资金监管账户、产权登记完成、资金监管方清偿卖方抵押债务(若有)、卖方抵押登记注销、房屋交接、房款结算。

因资金均由第三方资金监管平台托管，买方无需担心首付款非专款专用或因卖方诚信风险导致交易无法进行而房款无法返还，而卖方亦无需担心买方房款支付能力。

其实早在2008年上海就设立了第三方二手房资金监管平台——上海市房地产交易资金管理有限公司。

该二手房交易资金监管模式可以适用卖方有抵押房地产、卖方无抵押房地产以及房地产存在租赁关系需就租金押金进行监管业务。操作流程与中国台湾地区交易流程类似，可以极大限度的保障买卖双方的交易安全。但在该服务模式推向市场后因宣传力度不足，市场缺乏有效交易模式引导，抵押权人、债权人等各利益方基于不同利益诉求而众口难调等原因难以推广。

上海乃至中国大陆地区的二手房交易日益蓬勃，亟需根据中国大陆房地产特性、交易背景情况、资金安全的需求性等建立合理的交易模式并强制推行。对于提供居间服务的房地产经纪公司，应当从从业人员资质、标准化居间服务内容以及形式等方面予以严格规范，并形成长期监管机制。如此，方得切实有效保障二手房交易安全、顺畅进行。