买二手房签订合同后涨价,卖方毁约如何解决

案情回顾：房屋涨价卖方毁约

2015年初，吴先生通过中介购买了蒋女士一套二手房，《房屋买卖合同》约定房屋总价380万元，首付160万元，贷款220万元。合同签订当日支付定金10万元，30日内支付150万元首付款。批贷后15日内办理房屋产权转移登记手续。之后吴先生和蒋女士及中介公司共同签订了《补充协议》，约定贷款一次没批的，蒋女士应配合吴先生换家银行再次申请贷款，直至贷款批准为止。

之后，吴先生向某银行申请贷款，还真没批下来，于是中介就说过两天换一家试试。吴先生想如果第二次也批不下来，不能无休止地贷下去，不如先说好如果再贷不下来就解除合同。吴先生就把自己的想法告诉了蒋女士，蒋女士也认为解除更好，于是二人未通过中介公司写了一份《解除协议》，约定解除双方签订的房屋买卖合同及附加协议，吴先生再次去做一次贷款。

于是双方向另外一家银行申请贷款。好在，这次银行批贷了，吴先生马上打电话给蒋女士说已经批贷，约个时间一起去过户。蒋女士以工作忙为由拖着，万万没想到，最后吴先生等来的竟然是蒋女士的毁约。

原来，就在批贷这段时间，蒋女士这套房子已经涨了几十万元，且已有买家表示愿意多出50万元全款购买。蒋女士告知吴先生房子不卖了。

吴先生和中介公司业务员多次找蒋女士协商过户，蒋女士都明确表示将定金和首付款退给吴先生，不卖房了。不知如何是好的吴先生请律师帮助自己维护权益。

律师解读：卖方拒绝过户买方可起诉

若悠网律师指出，房价一波动，就会引起较多的二手房买卖纠纷，本案也是二手房买卖纠纷中比较常见的。如果房屋价值波动较大，从签订合同到过户前，可能房子前后相差几十万甚至上百万，那么作为卖方多多少少心里有些不平衡，只是多数卖方还是准守合同的约定，但也有一些卖方想违约，拒绝履行过户义务。在这种情况下，买方可以起诉到法院请求继续履行合同。

第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。结合本案的情况，律师看了吴先生提供的材料后，认为双方合同尚未解除。虽然《房屋买卖合同》是吴先生和蒋女士签订的，但是《补充协议》是由吴先生、蒋女士和中介公司三方签订的，合同具有相对性，只有吴先生、蒋女士和中介公司共同签字同意解除才有效，另外双方约定解除，是附条件的，只有在二次贷款批不下来的情况下，双方才解除合同，现在贷款批了，解除的前提也就不存在了。因此仅由吴先生和蒋女士签字同意的解除协议不发生解除合同的效力，吴先生和蒋女士的房屋买卖合同仍有效。

依据双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，批贷后15日内，蒋女士应配合吴先生办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的，蒋女士构成违约。吴先生可以向法院起诉请求继续履行合同。在继续履行合同的诉讼中，李律师表示，普遍存在一个障碍。现在大多数人买房都是贷款，贷款涉及到银行或是公积金部门的利益，因此法院不能强制他们批贷。在这种情况下，如果买方想继续履行合同，可能要支付全款，法院才可能判决继续履行合同，配合办理过户手续。如买方坚持以贷款方式付款，法院会驳回要求卖方配合办理过户的诉讼请求。本案中，吴先生已经取得了批贷函，比较容易得到支持。