买二手房时常见的“风险房”都有哪些

各种始料未及的风险使得二手房买卖双方交易过程中始终提心吊胆。二手房被贴上了“风险房”的标签。今天，小编分享十大类常见“风险房”，并给出风险防范的妙招，让你可以对二手房风险大声SayNo!

应对涨价房

审判实践中，因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益。

通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

验明学区房

实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。

因此，以购买“学区房”为主要目的买房人：

首先，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况;

其次，要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

巧签在租房

房屋承租人享有以同等条件下优先购买的权利。实践中，不少二手房在出售时是处于出租状态的，为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

细查共有房

《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

事实上，购房人只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。

看清多户房

户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，在交易实践中，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任，从而来督促卖方积极履行户口迁出义务。

慎选押房

设立押权的房屋在交易之前一般应先解除*押。

在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在*押的情况，如果要进行交易首先要解除*押，此时购房者要明白，如果在解除*押的过程中卖房人因各种原因不解*押，都将直接影响下一步合同的履行。

因此，在购买房屋中要谨慎购买*押房屋。如要购买*押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。

防范债房

实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋*押公证，是变相的以房*债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了*押登记秩序，应当引起我们的警惕。

此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买*债房屋造成经济损失。

警惕代理房

实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

谨慎央产房

从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件;

从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

了解拍卖房

拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次*押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。