购买二手房需要注意什么问题

都说天有不测风云，近日，徐某夫妇就遇到了这么一件倒霉事，高高兴兴全款买的二手房，没想到有一天竟然被法院查封了。本文特别整理了这起涉及二手房的执行案例，借此提醒各位购买二手房的朋友注意保护自己的合法权益。

【案情简介】

2011年8月，徐某夫妇向张某买了一套房子，总价款65万元。房屋当天交付后，徐某夫妇支付了全部购房款。不过，后来由于开发商的原因，一直无法办理房屋过户登记。2012年，徐某夫妇对房屋进行装修并出租。

没想到，该房屋2014年却成了诉争房屋。原来，由于民间借贷，张某成了被执行人，其名下财产被查封。而其实早在2012年5月，该房屋就因其他案件被丰泽法院查封过了。

徐某夫妇表示，他们于2011年就购买了诉争房屋，支付了全部价款并进行使用，其在房屋转让行为中没有过错，请求法院裁定解除对诉争房屋的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。可惜，最终法院驳回了他们的请求，原因是诉争房产所有权人并未登记在徐某夫妇名下，不具有物权效力。

【法院审理】

丰泽法院表示，今年审理的房屋买卖合同纠纷案件中，房屋买受人执行异议被驳回的主要原因有如下几点：

1、买受人未按照二手房买卖协议支付购房款，即使买受人称已支付购房款，但因未能提供支付凭证而不被法院认可;

2、买受人办理预登记或未及时办理房屋过户手续，导致房屋所有权未变更;

3、买受人闲置所买二手房，未及时占有使用房屋。

法院提示，房屋买受人在购买二手房时，应注意如下问题，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法得到法律的保护：

一、签订二手房买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查封;

二、按照二手房买卖协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账户向卖方账户转账，并保留银行转款凭证;

三、房屋买受人在支付购房款之前要先办理房屋买卖预登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果;

四、房屋买受人应及时占有、使用、管理二手房。