买二手房时要注意哪些产权问题

在房屋交易市场上，二手房交易也比较常见。对于首次置业的市民来说，二手房的产权问题相比新房要复杂一些。因此，在买房的时候，一定要弄清房屋产权，主要注意下面的几点。

1、产权交易是否有限制

买房要看该二手房是否被抵押、被列入拆迁范围、房屋产权有无纠纷等;另外，土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等，就不能上市交易。此外，像军产房、央产房等特殊性质的房屋，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。因此，在购买二手房时，一定要特别留意，看其是否符合上市交易的条件。

2、承租人具有优先购买权

买房时，要看该二手房是否有租客，租客的租期是多久。因为根据《合同法》相关规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，在租期内，如果房主想要卖掉房子，租客就有权要求继续履行原租赁合同。一般买卖不破租赁，在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。千万不要出现买房过户后，房屋尚处于租期内，导致新业主无法入住的情况。

3、注意房屋产权年限

买房要留意房屋的产权性质，是工业用地(50年)、商业用地(40年)、还是住宅用地(70年)。如果买了用来自己住的房子，却发现房屋是商业用地，那就不划算了。因此，在买房时，要注意产权证上房屋用途的限定。此外，该房屋产权年限还剩余多少年，这也是买房时要关心的问题。

4、房改房上市交易需补足差价

二手房市场上的"房改房"无外乎两种：完全产权和部分产权。以市场价、成本价和标准价购买的房改房，是有区别的。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购得的"房改房"上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。因此，在购买房改房时，要弄清楚房改房的产权。

5、集体土地的房屋不能买

根据国家政策规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。目前，很多城中村的房屋以较低的价格吸引城市居民购买，声称可以办理房产证。而实际上，此类房产证是乡村集体发放的，不具备上市交易的条件。这类房屋一旦遇到纠纷或拆迁问题，购买者权益很难得到保障。

6、长期未办房产证的房子不能买

很多房子，已经交房入住多年，但房产证迟迟未办理下来，只有购房合同和发票，这样的房子，称之为合同房。一直未办理产权证，很可能是因为开发商的问题，导致无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。

二手房交易风险高且不确定因素多，因此，在买二手房时，要特别留意房屋产权问题。这是买二手房的第一步，也是非常关键的一步。只有产权清晰的房产才能顺利上市交易，否则可能会遇到意想不到的麻烦。