二手房出售时需谨慎掉进哪些“坑”

购房环节众多，一个细节不注意就有可能成为漏洞。下面的两个案例对于打算进行二手房交易的网友具有参考意义，看一看当心别掉入这些“坑”。

案例一：

2015年7月，徐先生计划定居国外，故委托某中介公司出售名下物业。同年10月，经纪人何小姐介绍马先生到徐先生物业看房，马先生对该物业很满意，徐先生与马先生签订房屋买卖合同，成交价格为90万元，委托经纪人何小姐办理交易过户手续。

在办理交易过户期间，一位之前看过该房屋的陈先生希望以110万元的价格购买徐先生的物业，经纪人何小姐见利在前，便与买家马先生说明情况及协商，以补偿马先生10万元为条件解除合同，并以代理人身份与陈先生另行签订房屋买卖合同。不久，徐先生发现此事后，向人民法院提出诉讼追偿自身的利益。

案例分析：业主勿轻易签全权委托书

房屋买卖当事人如需委托他人代办相关手续时，应当明确具体的办理事项及时间，切忌含糊笼统。正如本案例中，徐先生委托经纪人何小姐的目的是代为办理交易过户手续，并不是出售房屋，但徐先生委托经纪人何小姐的委托书中未限定委托的事项仅为“代办交易过户手续”，未明确受让房屋的对象及委托时限，以致经纪人何小姐可以顺利转卖房屋，导致损失和纠纷的产生。

个别中介或买家为方便办事，看中业主怕麻烦或者事务繁忙而提出以全权委托书来代办过户，声称“全权委托书方便一点”，不过全权委托书“功能强大”，包办过户交易一切手续，有如业主化身，极有可能被中介或买家作为吃差价或者炒楼的工具。故此，业主在签订委托书时，应在委托时间、委托范围等地方做出清晰约定，切勿因一纸委托书而被蒙在鼓里。

案例二：

2016年3月，李某委托了某中介公司为其寻找适合的房子，2016年4月5日，经纪人陈某为其介绍了一套位于天河的物业，李某对该物业很满意，2016年4月11日，李某与该物业的业主方某签订了《房屋买卖合同》。

合同约定由买方李某以按揭贷款的方式购买该物业，4月22日，李某委托某按揭公司申请办理公积金组合贷款。但直至6月30日仍未能获批，此时的房价已有明显增长，业主方某了解到楼市现状而买家李某又迟迟未能成功办理贷款，便给了李某两种解决方案，一是要求李某补偿因楼市波动而导致房屋价格上涨的20万元;二是因李某未能按合同约定时间办理按揭贷款手续，要求解除合同并按房价10%追究李某违约责任。

李某经衡量后，如按第一种解决方案在原来成交价格上增加20万，首付款将超出其预期，无法支付，但也不愿因未能按合同约定履行被追究违约责任。于是，李某来到房地产中介协会以中介公司经纪人陈某在促成合同前，未告知该房屋存在抵押情况以及买卖合同上未明确房屋存在抵押为由进行投诉，认为房屋存在抵押情况对其交易过户产生影响。要求协会对中介公司上述行为进行处理，达到解除房屋买卖合同目的。

案例分析：赎契及公积金贷款需时长，最好要预足时间

律师表示，中介公司向买家出示业主记载有抵押登记内容的房产证原件，已履行法律规定的告知义务，李某的投诉不能成立。抵押的房屋在办理交易过户手续，需先把抵押的房屋赎回，因此抵押房屋交易环节多周期长，相关的交易风险也随之产生。中介公司在促成此类房屋交易时，应当特别注意如实依规履行告知义务，避免自身执业风险。

消费者在购买有抵押的房屋时，首先应查明在不动产登记档案中的抵押登记情况包括顺位抵押情况，同时应主动了解现行的贷款政策。据向按揭公司了解，近期办理商业贷款的，至少要预留一个月以上足够的办理时间;若是办理公积金及公积金组合贷款的，需预留三个月以上足够的办理时间，或是约定“签订合同后多少天内办理按揭手续”、“贷款申请成功后多少天办理过户手续”等，切勿听信一些加急办理的承诺。另外，建议买卖双方将约定内容写入合同条款，以便保障买卖双方的合法权益。

若涉及业主赎契以及买家做公积金组合贷款，前后都花不少时间，无论是业主还是买家都应该尽可能在合同上对办理时间做出约定，如“业主最迟需在合同签署一个月内赎契完毕”、“买家最迟需在合同签署两个月内获得同贷书”，避免用模糊的字眼来表述。如果双方对赎契或办理贷款的时间做出具体约定，那么即使期间发生楼价波动，双方也应遵守契约精神，履行合同。

如果买卖双方是“卖一买一”的情况，有可能因一单交易而发生连锁效应，影响其他交易，故此，“卖一买一”的交易方，最好是持证在手的房屋交易，选择买家最好是一次性付款或者首付成数较高。