买卖二手房中我们该注意什么

近日，有成都市民反应，原本委托若悠网代售的二手房，现在被若悠网告知不能买卖了，这让该市民非常纳闷。

据小编了解，10月1日晚出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第五条提到：严格商品房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。这表示，如果业主要出售房子，需要拿到房产证以后才可以。

而之前提到的那位成都市民所出手的房源为次新房源，还未拿到房产证，因此若悠网才告知业主，该房源无法买卖。

近期，随着楼市政策的实施，二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势，那么，在二手房买卖的过程中，我们应该注意些什么呢?

买了没有办理房产证的二手房有什么风险?

根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，同时《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”

买受人购买了未办理房产证的二手房主要存在如下法律风险：

(一)若该房屋是因为属于小产权房、违章建筑或者其他原因导致自始无法办理房产证，那么双方签订的买卖合同无效，买受人的买房目的无法实现;

(二)未办理房产证的二手房，买受人办理产权变更手续则将出现障碍，买受人将无法取得房屋的物权;

(三)不能办理产权变更手续将导致买受人的权利长期处于不确定状态，若在此情形下，出卖人将房屋一房二卖或者出卖人因债务问题出现纠纷将导致该房屋被司法机关查封，买受人的权益可能将无法得到保障。

若买受人购买的二手房是未交付的“期房”，建议买卖双方直接与开发商协商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原卖方的地位，当然前提是开发商愿意配合办理备案变更手续，但在成都市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，此操作模式也难以进行。

目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面?

二手房买卖从法律关系而言属于买卖合同关系，房屋买卖合同基于其标的物的特殊性，主要纠纷可分为：

一是卖方主体资格问题即卖方是否有权处分标的物，如标的房屋系夫妻双方共有的财产，或标的房屋有其他共有人;

二是对标的房屋质量等方面有争议、如漏水、防水等问题;

三是标的房屋的交付时间、或购房款的支付时间、产权证办理时间未按照合同约定履行;

四是违反诚信原则，如标的房屋被抵押、被出租、被查封甚至一房二卖、还有户口的迁移问题;

五是违约风险，随着各地房价纷纷暴涨大量出现出卖人宁愿双倍返还定金也要解除合同等事件。

因此在二手房购买的过程中建议详细了解房屋的状况，包括房屋是否有抵押、查封、租赁等情况;同时可以邀请律师介入拟定规范的合同条款以防范法律风险。

请问法律对于办理房产证有没有期限的规定?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，办理房产证的期限分三种情况。

其一若商品房买卖合同中有约定的，出卖人应当在商品房买卖合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证;

其二若商品房买卖合同中没有约定的，且标的物为尚未建成房屋的，应自房屋交付使用之日起90日;

其三若商品房买卖合同中没有约定的，且标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。

买完二手房才发现房子被查封，要怎么维权?

若购买人的买房行为符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，

第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”规定的四点要求(支付全款、实际占有、未过户、无过错)的情形下人民法院不应查封，购买人可向法院提出异议，若查明符合解封条件，法院将予以解封。

若购买人已按照商品房买卖合同的约定支付了购房款，标的房屋却被法院查封的情况，首先可与出卖人协商，并去房管局了解查封情况，看是否可通过债务清偿或替换查封财产等方式向法院申请解封;

其次，若无法协商一致，买受人可根据商品房买卖合同的约定要求其承担违约责任，支付定金的，可要求出卖人双倍返还定金，或根据《合同法》的规定要求其解除合同，赔偿损失。

买了房后发现有上任房主的户口,买房前卖方和中介承诺绝无户口问题,现在我应该怎么办?

根据《民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”

因户口迁移问题涉及行政部门的审批制度，不属于民事案件的受理范围，但若在买房前卖方和买方在商品房买卖合同对此问题有明确约定，买方可以要求卖方按照合同约定承担违约责任。

房屋中介机构为买卖双方提供的是居间服务。根据《合同法》第四百二十五条及第四百二十六条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，在买方向中介机构强调了需要将户口迁入房屋所在地时，中介机构故意隐瞒房屋上存在已迁入户籍的重要情况的，买方有权不支付或者少支付报酬。

建议在购买二手房时要注意首先需在当地户籍管理机构(一般是派出所)查询标的房屋上的户籍状况;

其次应在商品房买卖合同中详细明确户口问题、迁出时间、违约责任或约定限期为迁出的有单方面解除权;

还可通过分期支付购房款等方式约束出卖人的行为。