买二手房一定要注意哪些细节

很多人都图二手房省事儿，可以拎包入住，且配套齐全，但是由于是与业主进行交易，所以，很多细节可能注意不到，造成入手之后引起很多不必要的麻烦。

我们先来看一个案例吧：

张先生购买了陈先生一套房屋，之后张先生按约定支付完购房款，陈先生也配合张先生办理了房屋过户手续。

正当张先生喜滋滋地准备入住新房时，却发现房子被陈先生在过户前低价租给了别人，而且一租就是5年。

房子本是张先生买来当婚房急用的，现在却收不回房子。张先生大呼上当，于是把租户和陈先生告到了法院，要求租户限期搬走，陈先生交付房屋。

那么张先生的诉讼会得到法院的支持吗?

法官解读：

根据《合同法》第二百二十九规定，租赁期间如果物权变动的话，是不会影响到租赁合同的效力的。

尽管陈先生不再是房屋所有人，但他此前与租户签订的租房合同依旧有效，张先生莫名地成了新房东，必须履行5年期的租房合同，无权收房，如果违约需要支付大笔违约金。

另外租房合同中并未涉及5年内涨租金问题，这样一来张先生里里外外损失不少。不仅如此，张先生与陈先生的买房合同中，明确规定交房延期的违约金只是定金的30%和尾款1万元，签定处罚较低。

而且张先生的实际受损情况也难以得到明确认定，所以只能自认倒霉，5年后再收房。对此，法官也希望通过这个案子给所有买房人提个醒。

温馨提示：

我们在签订这个房屋买卖合同的过程当中，应当明确屋的状态，有没有出租的信息。违约的话应该增加这个违约金，这就增大了出卖方的违约成本。

购房者一定要在买卖合同中明确交房条款的约定。如果卖房人刻意隐瞒房屋已出租的信息，或者在履行合同过程中算好时间差，故意将房屋出租他人的，应支付较高金额的违约金，以加大卖房人的违约成本。

另外，如果我们在看房时，如果房屋处于出租状态，一定要看一下租赁合同的终止日期，切记还要问一下现有租户是否有购买意愿。

根据法律的规定，承租人在承租期间，对这个承租的房屋享有优先购买权，也就是优先于他人购买承租的房屋的权利，那作为买房人呢，你应当在征询这个承租人同意的情况下再购买。

法官建议，买方在询问租户购买意愿的时候，最好能够保留好证据，以防在发生纠纷时没有法律支撑，吃了哑巴亏哦!