如何认识购买二手房签订阴阳合同的风险

【购买二手房合同范本】如何认识购买二手房签订阴阳合同的风险

在二手房交易中签阴阳合同或许能省钱，背后的法律风险却不容忽视阴阳合同的泛滥，说明楼市监管和调控思路需要调整

这两天，在北京工作了3年多的李女士以160多万元的总价买下了一套二手房。虽然价格不低，但令她感到满意的是，根据中介建议，她和卖房人签了阴阳合同，“税费一共省了近10万元呢”。

阴阳合同又称黑白合同，是指在一笔二手房交易中双方签署两套合同，一套阴合同用于实际执行，另一套阳合同用于向房管、税务部门备案。其中，阴合同上的价格是市场价，而阳合同上的价格往往比市场价低不少，从而达到避税的目的。

阴阳合同真那么神奇吗?背后是否存在法律风险和危害?记者进行了调查。

避税已是公开的秘密

10月下旬的一天，在北京金融街附近一家房屋中介公司的门店里，经纪人小孙向记者介绍：“有一套88平米的房子，每平米4万3千元左右，现在就可以看房。”

“如果买下来，税收上是否可以避一些?”记者问。

“可以的，我们可以帮忙按照每平米1万元的政府指导价报税，总的算下来能省十几万。”

“是在上交税务部门的合同上写售价每平米1万元吗?”

“对啊，我们另外再签一份实际销售价合同。”

“这样会不会出问题?”

“不会的，我们常常这么做，从来没出过问题。”小孙很有信心。

记者又走访了北京西单、崇文门、朝阳门等区域多家房屋中介公司的门店，几家店均表示，签阴阳合同已经成为公开的秘密，绝大部分买房人都会以此来避税。

朝阳门附近一家门店的店长告诉记者，买一套二手房，买房人要与卖房人、中介公司签订存量房买卖合同、居间中保合同、过户按揭代理合同和授权委托书这四份协议。阴阳合同的猫腻就藏在存量房买卖合同中。

为了解释清楚，该店长向记者出示了两份已经签好的北京市存量房买卖合同，其中一份有封皮且有交易编号，已经通过了房屋土地管理局的审核，上面的价格是政府指导价;另外一份则没有封皮，里面写的价格才是真实的成交价。

按有关规定，买卖二手房要交的税包括契税、印花税、营业税、个人所得税等，其中重头的是营业税。如果卖出的二手房购入还不到5年，卖房人须缴纳买卖差额5.5%的营业税。既然税费主要由卖房人负担，为何买房人会对阴阳合同趋之若鹜?

“签合同之前卖方就说了，所有税费都要我来负担，否则不卖。”李女士道出了其中原委。

李女士的说法得到了不少中介的证实。朝阳门那位店长就表示，虽然理论上主要的税费都由卖房人缴纳，但他们基本都会要求买方承担。消费者已经付出了高额的房价，还要承担数额不少的税费，自然会选择签阴阳合同。

法律风险不容忽视

然而，阴阳合同真像房屋中介说的那样美好吗?专家提醒，阴阳合同属于无效合同，面临很大法律风险。

西南政法大学民商法学院院长、中国法学会民法学研究会副会长赵万一指出，签阴阳合同主要是为了逃避税收或骗取虚假的银行贷款，目的本身就是违法的。根据我国民法通则和合同法的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”和“以合法形式掩盖非法目的”的合同都是无效合同。

“双方签订的合同只有得到法律确认才能被认定为有效，才能受到法律保护。如果合同效力有瑕疵，那么当事人的权利就处于一种不确定状态，也不会受到法律的严密保护。”赵万一强调。他举例说，如果双方因交易发生诉讼，法院就要对阴阳合同的订立情况及其效力进行审查。一旦合同被认定为无效，那么基于阳合同办理的过户手续有可能因登记不实而被撤销。

中国人民大学法学院副院长王轶表示，签阴阳合同还将面临行政罚款的风险。我国税收征管法明确规定，纳税人采取虚假的纳税申报手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税，由税务机关追缴其税款，并处以5倍以下罚款。

更严重的是，签阴阳合同还有可能被追究刑事责任。按照我国刑法第201条，纳税人偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%，并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。

除了造成税收流失，阴阳合同还直接导致了市场价格信号失真。今年9月，北京市宣布暂停发布二手房均价这项数据，原因是统计部门的数据和一些中介机构的数据“打架”，引发了公众质疑。北京市统计局新闻发言人坦承，由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂，暂时不能做到对二手房市场的全面调查，所以暂停发布数据。

调控思路需要调整

实际上，为打击阴阳合同，监管部门采取的措施不可谓不严厉。从2009年开始，北京市对二手房交易全面实行网上签约，将银行和房屋土地管理局联网，登记备案的合同和申请贷款的合同只能是同一份合同。这样，如果登记的合同上价格写得低，拿到的银行贷款自然也低，从而挤压了阴阳合同的生存空间。

今年9月1日，深圳市房地产市场监管办法实施，其中规定，房产经纪机构不得为交易当事人规避交易税费或其他非法目的，就同一房产签订阴阳合同提供便利。否则，经纪机构将被罚款5万元，经纪人员罚款2万元。

但本报记者实地采访发现，阴阳合同现象并没有大的改观。一些中介机构甚至还“发明”了两次网签来逃避监管。

所谓两次网签，就是中介机构先帮买房人做一次成交价格高的网签，用来申请贷款;等贷款批下来了，网签撤销，重新做一次价格低的网签，用于交税过户。这样一来，买房人即可多拿贷款，又可以减少税费。

阴阳合同禁而不决，怎样才能根治?王轶告诉记者，单从民法角度看，已有规则足以应对阴阳合同问题。“但如何在交易领域建立限制现金交易、账外交易的机制，确实值得思考。”

北京大学法学院副教授、房地产法研究中心主任楼建波则认为，阴阳合同现象的泛滥，在某种程度上表明楼市监管和调控思路需要调整。“在二手房交易环节对卖方征收营业税、所得税等税负，原本是为了抑制投机。但事实证明，税负可以转嫁到买方身上从而规避掉，预期的调控效果也就打了折扣。只有让税费真正落实到卖方身上，调控才能有效。”