二套房首付未提及改善型需求

昨日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，通知要求严格二套住房购房贷款管理，二套房贷款首付款比例不得低于40%，抑制投资投机性购房需求。

继去年年底密集出台房地产调控政策以来，“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

二套房首付不低于40%

【规定】通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。另外，继续实施差别化的住房税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

【解读】二套房贷首付四成并不是新政策，去年6月银监会就下发通知强调，二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽，但市场上确实存在商业银行对执行二套房利率标准上的放松，以及部分银行将二套房按同首套房执行优惠利率的做法。

与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。

房企应明码标价对外销售

【规定】进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

【解读】开发商常用的捂盘销售、排队买房、不断提价等营销手段，无非是摸准了购房者“买涨不买落”的思维定式，通过制造“供不应求”的假象推高房价，实现利润最大化。宏源证券宏观分析师杜征征表示，这体现了国家对楼盘具体销售事项的关注，有利于房地产销售过程的透明化，消除某些开发商的自我炒作欺骗行为。