普通住宅和豪宅在购买时有什么不同

因为房子不属于普通住宅，所交纳的契税竟然多出9万元，听起来似乎有些荒谬，但事实确实如此。那么，这个所谓的“普通住宅”究竟是个什么鬼?为什么会差这么多呢?

什么“普宅”?有什么标准吗?

所谓普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅是相对豪宅的一个概念，通常作普通住宅和非普通住宅的区分，后者反映在市场上，就是所谓的豪宅。

什么样的房屋可以被定义为“普通住宅”，这也是有数字依据了。根据2014年10月北京市住建委调整的普通住房标。

在北京，五环内单价39600元/平方米、总价468万元以里的房屋;

五环到六环单价31680元/平方米、总价374万元以内的房屋;

六环外单价23760元/平方米、总价281万元以内的房屋，只要面积不超过140平方米，就可以被认定为普通住房。其中，单价、总价两个标准符合其一即可。

普通住宅和豪宅在购买时有什么不同?

一般的区别可能大家也不会太在意，但是这一区别如果体现在钱上，就会比较引起关注了。

目前，普通住宅和豪宅在购买上的区别，主要体现在税收所能享受的优惠政策上。

契税：

90平方米以下的普通住宅，按成交价1%征收，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交价1.5%征收，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

144平米以上(含144平米)，按成交价3%征收。

印花税：

印花税一般按成交价的0.05%征收，但是如果是普通住宅，可暂免。赠与，非普通住宅，就需要向双方各收0.05%。

土地增值税：

土地增值税一般按成交价的1%征收，但是普通住宅可以免征。而非普通住宅，全征(无年限制)、“增值额”按30%征收。

此外，如果是二手房交易，还存在个人所得税、营业税的区别。

举个简单例子，按理说，一般契税是房价的3%，可如果面积不高于90平方米，又是首套购房，那购房人就可以享受仅缴纳总价1%的契税打折优惠。如果面积在90.01到140平方米之间，还是首套房，那购房人缴纳的契税税率为1.5%。

这么算下来，如果一套五环内总价468万元的房产，是否属于“普宅”，其契税缴纳额最多会差9万多元。

北京的“普宅”比例越来越少都怪房价涨得太快

2014年，关于普通住宅的标准一发布，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重便扩大到90%以上。虽然2014年普通住房标准宽松了，但在2015年，被认定为普通住房的比例依然越来越少。

具体来看，2014年，除了别墅这种肯定属于“豪宅”的住宅，其它“非普”占比为14%。而到了2015年，全市成交的50892套住宅中，有8933套被认定为非普通住房，占比达到了17.6%。

尤其在五环以内，被认定为非普通住房的新建商品房比例达到了47.7%，2014年该比例只有32.1%。就连六环外，被认定为非普通住房的新建纯商品房，比例也达到了8.9%。

享受到契税优惠的越来越少，一些改善性需求的购房者，一不小心就加入了豪宅的队伍。究其原因，2014年调整的依据是2013年全市新建商品住房平均交易价、即单价22000元/平方米、套总价260万元/套。但是这个数据到2015年，已经变成29782元/平方米，五环内的商品房成交均价超过了5.3万元/平方米。房价涨得太快，造成普通住宅比例越来越少。