买房内外有别　外销房、内销房，你买哪一个

除了价格、开发商的品牌之外，买房子之前还要想清楚买内销房还是买外销房。 能把内、外销两种房的差异讲明白的人还不多见。其实，外销房与内销房这两个概念，是根据购房者的国籍而定的，内销房仅限于大陆人购买，而港、澳、台、欧、美等非中国大陆人只能购买外销房。 房屋成本，“内外”不同 正是因为购买群体不同，政府对于内外销房所划定的政策也有着相当大的差别。因此，这两种房的成本构成就不同了。 咱们以卖得最火的东部地区的房子为例： 内销房的开发成本约5750—6250元m2.其中：土地出让金占房价10—20％；建筑安装费用1500—1800元m2；土地配套费用（会所、邮局、超市等生活便利设施）一般300—400元m2；土地的成本（七通一平和市政四源的费用）2500元m2；各种税费占房价10％；销售和管理费用占房价5％。 外销房的开发成本约7500—8200元m2.比如：土地出让金比内销房多一倍，约占外销房价的15％—25％；建筑费用在3000—4000元m2；土地配套费用要比普通社区加三分之一，约400—550元m2；土地成本（除七通一平外的电容量、排污量、冷热水压力等都要适合国际化标准，比普通住宅指标高）大约比内销房高5％，在3000元m2左右；销售和管理费用占房价的5％—8％。 由此看来，同一地段外销房比内销房的成本要增加20—30％。这种差异除了政府收费标准不同的因素外，主要是由于外销房的品质高于内销房所造成的。 品质高低，“内外”有差距 说到品质高低，你一定想知道这其中的差距究竟在哪儿？这主要体现在外销公寓的国际化标准所形成的那股十足的进口味儿上。 第一，从开发商的角度来看，外销房是国际型人士开发的，不仅引入了国外资金，也有相当多的国际选择技术做支持，如建筑设计、工料评估、建筑安装、物业管理、园林设计等各方面都是国际先进公司承担或参与顾问，这就给外销房的品质打下了坚实的基础。 第二，从外销公寓的建筑设计上来看，无论是社区的整体规划，还是每个单元的户型设计均与国际标准接轨。每个公寓都有与自己风格配套的社区整体布局和户型设计，有的是欧式风格的大户型、东南亚风格的小巧精致、实用性高的中、小户型等。包括楼体外观、使用的颜色搭配也有别于普通内销房。 第三，从外销公寓所选用的建筑材料的品质上来看，它所代表的也是高档产品族类。由于外销房全部是精装修的，因此要选择上乘的建筑材料，所选产品几乎全部采用国际知名品牌，大到石材、厨卫用品，小到边角料全部是高档产品。 最为明显的还包括公寓的公共部分，大堂、电梯间、走廊等全部做了精装修。主人对于自己的家有绝对的满足感。当然了，谁不想有个舒适、气派的家呢！ 第四，从外销公寓的社区环境上来看，无一处不体现着尊贵的生活标准。主要包括人文环境、社区文化、自然环境、居民组成结构等几个大的范围。如别具一格的外观、与众不同的色彩、美观实用的园区绿地等等都体现着国际化高水准的生活方式。除此之外，公寓的配套设施也十分完善，如会所的功能、小区内配备的超市、宠物托养所、诊所等都一应俱全。而且，外销公寓的居住人群属于高收入高层次范围，社区文化氛围也相对较高，再加上开发商在小区内制作的人文景致以及选地的自然环境使外销公寓的整体环境是有别于闹市的，居民的生活内容也有别于市区普通人。 第五，也是能使外销公寓高品质充分体现出来的最为重要的一点，即物业管理。外销公寓通常聘请有国际社区管理经验的国际公司进行管理，物业管理公司以往都有着良好的管理国际物业的经历，他们的业绩，管理人员组成，所提供的服务项目，所采用的服务方式等方面均符合外销公寓这种国际社区的标准，因此只有这样的国际化物业管理公司能够通过外销房开发商的考核，从而全面接管物业。基本上为国际社区中的居民提供的全部是国际化、酒店式的物业管理。 正是以上这几点基本才组成成了外销公寓的优越性，造就了一批不同一般的外销房。 内、外销房，哪个适合你 若与买家的利益结合起来，分析买内销、买外销的区别，应主要从买房人所追求的居住品质和买房人购房的目的两个方面来分析。 首先，根据外销房自身的建筑品质来看，外销公寓的品质明显高于内销住宅，国际化社区营造着国际水准的生活氛围，从而也使居民的生活从大的方面到小的细节都体现着高品位的生活情趣。此外，外销公寓还提供着大大小小的细节性服务，如洗衣、送餐、购物等都可由物业管理公司代劳。而且，你在这种社区里绝对看不到乱泊的车辆、无人清理的垃圾之类影响生活情绪的现象。那么如果你是个追求时尚的人，就该选择外销公寓作为买房的目标，从而实现自己时尚生活的梦想。 其次，就是购房用来投资的买家，仔细分析市场上租房的群体是怎样一个组成结构就不难发现，租住高档住房的大多数是海外投资者、跨国企业高级员工、外籍人士、外国使馆人员等。那么根据政策规定，这些人是不可以租住内销房的。因此，如果想用所购买的住宅来收租盈利，还是选择外销房保险的多。而且，根据以上这些目标租客的月租金补助，他们更愿意租用国际化标准的公寓来居住：一方面，外销公寓中的物业管理公司基本上都可以提供双语服务，这样几乎可以相对减小外国居民在异地居住和原来在国内的生活方式中的差异；另一方面，外销公寓这种国际化社区提供给他们的多种体贴服务，也能给他们的工作带来很大方便。 现在你对“内销房”与“外销房”是不是也能说出一二了？再给你提个醒儿，热销的东部地区外销房项目也不少，如嘉和丽园、中国第一商城，刚刚开盘的阳光100等等，已成为现房社区，能让你看到模样的还有四环路边的朝阳园，华堂商场东侧的城市广场等等，如果你想实地考察一下外销房的真正品质，不妨先到这儿看看。