单方擅自出卖婚后房产是否有效

姚某与许某系夫妻，两人因感情不和而分居。婚后两人共建房屋一栋，房屋产权证书上登记所有权人为姚某和许某。两人分居后，房屋由许某居住。2007年12月21日经人介绍，姚某将该房屋卖给陆某。双方签订房屋转让协议，协议约定，姚某将房屋转让给陆某，房屋转让价为10万元。付款方式：协议签订时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10日，姚某将房屋交付给陆某使用，双方如有违约，违约方应承担3万元违约金。协议签订后，陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。3月5日，姚某和陆某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给陆某。后姚某一直未交付房屋，陆某多次找姚某协商未果，故诉至法院，要求交付房屋。

在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房屋未经其许可为由，请求法院确认房屋买卖协议无效。

分歧 本案在审理过程中，存在二种不同的处理意见。

第一种意见认为，该房屋买卖协议有效。理由是：一是姚某与陆某均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，也未损害国家和社会公共利益，因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自己的义务；二是协议签订后，陆某按照约定已交付房款10万元，姚某也按照约定办理了房屋所有权变更登记手续，该房屋买卖合同合法有效，且物权也发生了变动；三是《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，陆某在购买房屋时并不了解姚某的婚姻状况，其有理由相信姚某出卖房屋的行为系夫妻双方的共同意思表示，因此，许某不得以不同意或不知情为由对抗陆某的善意取得。

第二种意见认为，该房屋买卖协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某。

评析：笔者同意第二种意见。理由如下：

1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。《民法通则意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，姚某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。

2、共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，姚某将房屋卖给陆某，未经共有人许某同意，侵犯了许某对该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。

3、《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”姚某与许某夫妻感情不和，正在分居生活，姚某未与许某协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要决定，其动机并非为了日常生活的需要，而是为了独占夫妻共同财产。陆某作为房屋买卖合同的买受人，并未尽到对合同标的物的产权的审查义务（如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等），因此，不能认定其有理由相信姚某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。

4、善意取得的标的物应为动产，不适用不动产。善意取得制度是以牺牲原所有权人的利益为代价而保护善意第三人的利益，以期利益平衡，其构成要件也比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在，以占有为其公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记的变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人许某的利益。

5、虽然房屋买卖合同无效，但购房人陆某的合法利益仍应受到法律保护。《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，姚某出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但姚某未尽到对合同标的审查注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定过错，因此，应由姚某返还陆某购房款10万元，该款的利息损失由姚某自行承担。

作者单位：江西省弋阳县人民法院

周军