房地产抵押成立的条件

房地产抵押成立的条件

【案例介绍】

上海嘉华家庭装潢有限公司(以下简称“嘉华公司”)因业务拓展需要，决定向工商银行申请贷款200万元。1996年6月15日，双方经协商达成意向，订立借款合同一份，其中约定：由工商银行贷款200万元给嘉华公司，期限6个月(自1996年6月19日至1996年12月19日)，利息以国家的规定为准。到期由嘉华公司还本付息。工商银行为了保证贷款的安全，要求嘉华公司提供担保。于是，双方又签定了一份抵押合同，约定：嘉华公司以其正在使用的价值300万元的材料仓库抵押，作为合同履行的担保;如果嘉华公司到期未能按约偿还借款的本金和利息，工商银行有权从拍卖抵押物即材料仓库所得的价款中优先受偿。签定该抵押合同时，工商银行没有要求嘉华公司提供任何有关材料仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书。合同订立后，双方也均未向任何部门办理过抵押登记手续。同年12月借款到期，嘉华公司因种种原因而面临破产，根本无力偿还所欠贷款。工商银行索款不成，于是诉至法院，要求嘉华公司偿还贷款，否则拍卖材料仓库，以拍卖所得受偿。法院经调查证实，嘉华公司对用作抵押的材料仓库并没有合法的产权，亦没有处分权，仓库只不过是从另一家企业临时租赁用来存放材料的。

【几种观点】

法院是否应当支持工商银行的诉讼请求?双方的约定是否有效?对此存在以下两种不同的观点：

1、嘉华公司与工商银行订立借款合同和抵押合同，双方具备相应的行为能力、意思表示真实、没有违反法律和社会公共利益，法院应认定合同有效，判令嘉华公司按约履行合同或在其无力履行时变卖抵押物使债权人受偿，以保护贷款方的合法利益，维护正常的金融秩序。

2、双方虽然在合同中约定有关的担保事项，但未按法律规定办理相关的法律手续，因而不发生法律效力。法院只可以确认债权的存在，但不得拍卖材料仓库，因为它不属于嘉华公司的合法财产。

【评析意见】

笔者赞同第二种观点。这是一起非常典型的违法房地产抵押案件。按照我国和世界各国法律通常的规定，房地产的抵押属于民事法律行为中的要式行为，也就是说，当事人的抵押行为只有具备一定的形式或者履行一定的程序方才发生法律效力。《民法通则》第五十六条也规定：“法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”法律之所以这样规定，主要是为了促使当事人谨慎从事民事活动，使合同各方权利义务关系具体、明确并获得可靠的证据，切实保障民事流转的正常进行。