北京资深房产律师赵云涛评析央产房交易案

央产房交易简要案情：小陈通过中介从老王手里买了一套二手房，办理过户的时候才知道此房屋属于央产房，而出售房屋的老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，不能过户。无奈之下小陈一纸诉状将老王和中介公司告上法庭。日前，北京市海淀区人民法院开庭审理了此案。1995年老王从单位购买了一套位于蓟门里小区的房屋并取得房屋所有权证书。2011年，老王通过房产经纪公司出售该房屋。经过房产经纪公司的居间服务，老王最终与小陈签订了房屋买卖合同。小陈支付了全部购房款130万元，老王将房屋交给了小陈居住。小陈还支付了房产经纪公司中介费45600元。根据双方合同的约定：自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人责任，买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当按照总房款的20%支付违约金。双方于2011年5月到房屋管理部门办理产权过户手续，但因该房屋属于央产房，老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方未能办理成过户。6月，老王为小陈出具承诺书，承诺于9月前办理完该房屋的上市手续，逾期不能完成，则退还小陈全部购房款、并赔偿其违约金和中介费。但到期老王还是没能办成该房屋的上市手续，也没退还小陈房款，小陈就将老王起诉到了法院，要求解除合同，并要求老王退款及赔偿违约金26万元。老王在开庭时陈述，因为其已经离开原单位十余年，不知道该房屋不能上市交易，其虽不能为小陈办理过户手续，但可以与小陈就房屋买卖办理公证，要求双方合同继续履行，不同意小陈的诉讼请求。同时，小陈也将房产经纪公司诉至法院，要求其退还收取的中介服务费45600元。房产经纪公司在开庭时陈述，该公司收取的服务费包括了居间服务、代办贷款和代办评估，这三项都已经完成了，所以不同意退还费用。法院经审理后认为，小陈与老王签订的房屋买卖合同属有效合同。但在合同履行过程中，因老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致小陈取得该房屋所有权的目的不能实现，现小陈要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，老王应当将收取的购房款130万元退还给小陈，小陈应当将房屋退还给老王。因老王原因，房屋无法过户，导致合同解除，老王作为售房人应当承担违约责任；小陈作为购房人也应尽合理的注意义务，在签订合同前了解房屋产权的相关信息，其未全面了解该房屋产权的相关信息，对合同的解除也应负有一定的责任。最后，法院酌情确定老王赔偿小陈违约金10万元。针对房地产经纪公司，法院认为，该公司此次居间服务促成的房屋买卖合同所售房屋为暂不能上市交易的央产房，故该居间服务的合同目的无法实现。该公司作为专业的房地产经纪公司，应当在促成买卖双方签订合同前核实交易房屋的来源及性质，并且在查明原售房单位为中央在京单位的情况下，应告知买卖双方需要查明原售房单位是否同意该房屋上市交易，其未尽到合理的告知义务，导致现买卖双方房屋买卖无法完成，给买卖双方造成损失，其履行居间义务有重大过失，应当退还其收取的费用。法官提示：涉及央产房（即中央在京单位已售公有住房）、房改房（按房改规定出售的公有住房）、集资建房等福利住房的房屋买卖合同如果系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，但合同能否继续履行需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。一般情况下,所售房屋来源为央产房时，需要查看央产房办公室备案登记的手续；所售房屋为房改房时，如果是成本价购房的，买卖不受限制，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，出售房屋的收入归个人所有，如果是标准价购房单位保留一定产权的，买卖受限制；集资建房，按经济适用房管理的，交易不受限制。此外，如果售房单位与购房者就房屋上市交易有特殊约定的还应当遵守双方的约定。因此，在二手房交易中，如果房屋属于福利住房时，买卖双方在签订合同前应当先了解清楚该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件，保证双方签订的合同能够顺利履行，避免签订合同后不能办理过户手续，给双方造成损失。北京资深房产律师赵云涛评析：本案的房屋买卖合同属有效合同。但在合同履行过程中，因一方无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致取得该房屋所有权的目的不能实现，另一方要求解除合同，法院应予以支持。合同解除后，双方应承担返还责任。（人民法院报央产房评析）