房产未经登记限制处分权利

【案情简介】

二00六年三月二十一日，郯城县人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501号《民事调解书》，该调解书第三项为“婚后共同购买单位房改房一位归被告肖某所有，房屋折价15000元被告于2006年12月30日前支付给原告王某，房屋过户需要的费用由被告肖某承担”。事实上，肖某和该案原告至今仍未到房产登记部门办理变更手续，肖某也既未到法院申请强制执行，也未按照调解书的该条约定支付给王某房屋折价款(及子女抚养费)。

2011年2月28日，刘某以肖某为被告、王某为第三人具状起诉，以肖某2010年10月将上述房产转让给刘某为由，诉请法院判令肖某、王某协助刘某办理楼房买卖过户手续。

原告刘某主张该案中肖某因法院判决取得产权，可以转让，且认为该案可适用物权法;被告肖某认同原告刘某的主张;第三人认为该案被告已丧失申请法院强制执行的权利，且本案不适用物权法，即使适用物权法，被告肖某因对该不动产不得处分。

【律师分析】

案件办理过程中，原告提交法庭的证据是原被告所签订《房屋买卖协议》及被告和第三人的法庭《调解书》，被告无证据，第三人向法庭提交反诬产权证。经庭审查明，被告与第三人未办理房屋过户登记手续，被告也未申请法院执行，并已过申请一年的时效。后原告撤诉。

关于该房产的权属-----依照2008年4月1日前《民事诉讼法》申请执行期限为一年的规定，2007年3月21日后，被告已对该调解书失去向法院申请强制执行的权利。根据《城市房屋权属登记管理办法》(该办法自2008年7月1日起为《房屋登记办法》代替而失效)第五条的规定(房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证)，第三人是涉案房产的唯一拥有所有权并行使占有、使用、收益和处分权利的人。《物权法》于2007年10月1日生效，该法并无溯及力。综上所述，第三人至今仍是涉案房产唯一的合法所有者。

关于物权法的规定-----《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是关于物权“设立、变更、转让和消灭”的普通规定;第二十八条至三十条对法律文书、继承、合法新建房产的物权做了规定“导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自----等生效时发生效力。”这是优先于第九条的例外规定;第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这说明不动产物权的设立一般应根据登记生效的原则，而生效法律文书、新建、继承的不动产则自行为完成时取得物权，但在未办理登记时其处分行为是受限制的，不发生物权的处分权能，对于受让者来讲也不能发生物权的追及权效力。

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是关于物权设立、变更、转让和消灭的普通规定;

第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这是优先于第九条的例外规定;

第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这是对第二十八条至第三十条规定的限制性规定。