居间服务未完成 中介费用不该收

现如今，通过房屋中介找房源已经是购房者买二手房的主要方式，这样不仅能够获得更多信息，而且方便省事。然而，由于中介公司的良莠不齐及利益冲突，购房者与中介公司之间也难免出现纠纷。那么，这些纠纷该如何处理呢？

未达目的可以要求中介退费

【案例】2011年9月18日，武婷与一家中介公司签订了一份《房屋买卖居间委托协议》，约定武婷应向公司交纳佣金13000元、贷款服务费3000元、过户服务费4000元。后在公司的斡旋下，武婷与房屋出卖人李某订立了《房屋买卖合同》并交付了一半房款，武婷也向公司付清了全部服务费用。可仅仅过了3天，李某便反悔并拒绝办理过户手续。武婷遂要求公司退回所有中介费用，但被公司拒绝，理由是其已促成武婷与李某签订合同，完成了居间事务，而李某反悔与其无关。

【点评】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”故在公司已经促成武婷与李某签订《房屋买卖合同》并交付了一半房款的情况下，武婷自然无权要求公司退回佣金，而只能以李某违约为由，要求李某赔偿该损失。

但是，由于公司尚未为武婷提供过户及贷款服务，自然不应“无功受禄”，否则构成不当得利，即应予退还。

购房被骗中介应担连带责任

【案例】2011年9月9日，苏蓉与一家房屋中介公司约定，由公司在指定地段为苏蓉寻找三室两厅一厨一卫的房屋一套，并负责陪同办理过户手续，见证双方的交易过程。

10天后，经中介公司主持工作，苏蓉与史某签订了一份《房屋转让协议书》，苏蓉依约付给公司12000元中介费。后苏蓉得知，史某只是该房的三个共有人之一，而另外二人根本不同意出卖，故无法办理过户手续。

鉴于史某在收取房款后已经去向不明，苏蓉遂要求中介公司退回中介费并负责返还已付的20万元房款。

【点评】《物权法》第97条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。史某未经另外两个共有人同意，其卖房行为因而无效。

公司作为专业中介，本应查清史某的所有权限，却因未履行该基本义务而构成重大过错，不仅应视为未完成中介任务，且与史某的行为共同结合导致了苏蓉损失，故不但应返还中介费，还应按《侵权责任法》第8条之规定担责：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”

虽已看房中介未必能获报酬

【案例】2011年9月19日，祁莲与一家中介公司达成了一份中介协议，约定由公司按祁莲要求向其推荐房屋，事成之后由祁莲一次性给付公司12000元中介费用。一周后，公司安排了祁莲实地看房并已进行相关介绍，祁莲对房屋表示满意，但觉得公司所谈价格太高。

过了三天，祁莲通过好友找到房主本人，经洽谈，彼此以低于公司所谈价格的50000元成交。鉴于祁莲拒绝支付中介费用，公司遂以其已经进行中介服务为由提起了诉讼，但法院最终判决驳回了公司的诉讼请求。

【点评】法院的判决是正确的。一方面，中介活动的核心是促成合同签订、完成交易，而不仅是进行居间行为。公司安排祁莲看房，只能说进行了中介活动，并不等于已促成合同签订、完成交易。如果只要已看房，只要祁莲与房主完成交易，而不管公司最终作用都必须付费，无疑系加重祁莲责任、排除祁莲主要权利、免除公司的核心义务，当属霸王条款。另一方面，公司无权因祁莲已看房，而剥夺其选择他人服务的权利。且交易的完成，起决定性作用的恰恰是他人，而非公司。