网上售房的法律问题

随着网络的发展和普及，我们的生活日益发生着变化，传统的交易模式也开始受到网络的冲击。“网上售房”作为一种新型的房地产交易模式，一种房地产销售领域的电子商务，越来越引起大众和房地产商的关注，尽管目前其成交率很低，但随着网民数量的不断增多以及电子商务的进一步发展，“网上售房”的成交额势必会逐年逐月上升，因此，很有必要研究一下其所涉及的法律问题，供各房地产专业网络、房地产开发商以及网上消费者参考。

一、“网上售房”的法律性质：首先必须明确的是，今天在此讨论的“网上售房”仅指房地产开发商通过网络推销自己开发的商品房这一种情况。不包含房产中介和房主出售“二手房”等其他房产交易行为，常见的“网上售房”的方式，房地产专业网站开设“网上售房”或类似名称的栏目，开发商在此栏目中提供商品房的详细信息，有意向的购房者按网站提供的格式订单填写并发送，开发商在受到订单回复确认，最终双方在网上订立正式合同并办理房款的交接。上述“网上售房”行为的法律性质分析如下：

1、作为开发商将售房信息(含售价)在网上发布，并出具空白格式订单，此行为属法律上的“要约邀请”，即开发商主动向不特定的多数人发出订阅合同的意思表示，希望大众购买自己的房产，此行为是订立售房合同前的预备行为，等同于传统交易模式的商业广告。

2、购房人如律上称为“要约”，即购房人作出希望购买具体房产的意思表示，当然依据合同法的规定，此行为必须符合两个条件：一是内容具体确定，订单应当明确填写欲购买商品房的具体套型面积、价款、购房人的姓名住所及联系方式;二是表明经开发商承诺，购房人即受该意思表示的约束。因此网络公司为开发商制作的订单，应当具备上述条件。

二、“网上售房”的法律效力《城市房地产管理法》明确规定：“房地产转让应当签订书面转让合同。合同中应当载明土地使用权取得方式。”可见，依据我国现行法律，商品房买卖合同应当是一种要约合同，只有在具备了完备的形式以后才成立。对于“网上售房”这一房地产交易方式，此法律效力如何，将直接关系到“网上售房”的发展。笔者认为，“网上售房”所成立的购买商品房合同应具法律效力，受法律保护。

1、我国新《合同法》已经将传统的书面合同形式扩大到数据电文形式。第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件以及数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式，”也就是说，不管合同采用什么载体，只要可以有形地表现所载内容，即视为符合法律对“书面”的要求，这些规定，符合国际贸易委员会建议采用的“同等功能法”。因此，网上购订单与开发商的回复函，属订立合同的民采取的书面形式的一种。

2、依据新《合同法》规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。因此，只要有一方当事人的要约和另一方当事人的承诺，即视为当事人双方就合同的主要条款协商一致。合同便告成立。而只要此商品房的销售符合房地产管理法规可销售的条件，依据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立起生效。

3、关于如何确定“网上售房“合同成立的时间和缔约地?我国新《合同法》规定：”采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间;未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间传统的消费市场中，隐私保护一般不属于消费者保护的突出问题，现消费者权益保护法也未作特别的规定。但在网上交易中，由于存在网络安全的问题，网络购房者隐私保护变得非常突出，需要有针对性地制定特别的规则，加强对购房者隐私权的保护，更何况，我国民事基本法迄今对隐私权的保护尚无基本规定。