二手房交易纠纷的法律救济措施

二手房交易纠纷的法律救济措施

当前，解决房地产纠纷的救济措施主要有协商解决、调解、仲裁、行政解决以及诉讼等多种方式。实践中，常用的有以下三种：

协商

协商，乂称为谈判，是争议当事人在自愿互让的基础上，按照有关法律和合同规定，直接进行磋商，自行达成协议，从而解决争议的一种方式。由于这种方式是通过协商或谈判最终实现对争议的和解，故这种方式又称为和解。

协商解决争议的最大特点在于它无须第三者介人，完全由当事人各方自行解决其纠纷。由于协商是当事人在平等、自愿的基础上通过谈判达成协议来解决争议的，所以，当事人协商的行为是一种法律行为，当事人之间达成的解决争议的协议实质上是成立了一项新的合同。因此，一旦当事人经协商依法达成解决争议的协议，该协议即具有与合同一样的效力，当事人应自觉和认真履行，否则就构成违约。

协商的原则有以下五个：①自愿原则。自愿是协商的前提。协商必须由各方自觉地进行，任何一方都有权拒绝协商或终止协商，任何一方不得强迫另一方同自己进行协商。②平等原则。平等是协商的基础，民商事法律关系的当事人本来就是平等的，当事人之间发生争议后理应在平等的基础h进行协商解决。③合法性原则。合法是协商的基本要求。协商在任意法范围内有一定的灵活性，当事人不必严格按照任意性的实体法规定作出决定。但是，协商仍然应根据有关法律要求进行，协商的事项和协商达成的协议，必须符合有关法律规定，尤其不得违反法律的基本原则。④协商一致原则。协商一致是协商的内核。协商一致就是当事人对争议解决的意思表示一致。⑤公平合理原则。公平合理是协商的最高目标。公平合理原则是法律的基本原则之一。通过协商解决争议，要做到公平合理。这不仅要求当事人充分协商，均衡利益，意思表示达成一致。而且要求实力较强一方充分尊重实力较弱一方的意兔，照顾后者利益，达成实质上的公平合理的争议解决协议。

协商是解决争议的最初方法，但不是解决争议的唯一方法。一般来说，大多数争议通过协商能够得到解决，但也有许多争议通过协商方式得不到解决。在通过协商不能解决争议时，协商并不妨碍当事人采取进一步的法律行动，当事人可以按照具体情况和双方的约定，进一步采取其他方式解决争议。

仲裁

从字面上看，“仲”就是居于中间，“裁”就是裁定解决，“仲裁”的含义就是居中裁决。法律意义上的仲裁，就是指争议双方的当事人自愿将他们之间的纠纷提交仲裁机关，由仲裁机关以第三者的身份进行裁决。房地产纠纷仲裁主要是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间，在房地产所有权、使用权、买卖、租赁和拆迁等方面发生纠纷，经过协商不能解决时，请求房地产仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定作出仲裁的活动。

仲裁是由双方当事人自愿选择的解决纠纷的途径，并不是一种法定的诉讼程序，而且，进入仲裁程序的双方当事人必须事先在合同中订立了仲裁条款，或者是在争议发生后，经双方协商同意以仲裁方式解决纠纷。如果只是一方当事人单方面提起仲裁，仲裁机构不能受理。仲裁机构专业性强，仲裁程序比较简单，不像审判程序那么严格复杂。但是，仲裁机构对自己作出的裁决，无权强制执行，若当事人不履行，另一方当事人只能请求人民法院强制执行。

按照我国《仲裁法》的规定，房地产纠纷申请仲裁时必须要交付仲裁诉讼费，其中包括案件受理费和案件处理费两种。其中，案件受理费是一种“国家规费”，主要用于仲裁机关的业务经费开支的补充;案件处理费不同于案件的受理费，处理费是根据当事人双方争执的事项或仲裁诉讼的需要，对房屋、土地进行评估、勘测、鉴定或取证等所需的费用，是按实际支出当事人先向有关单位支付，或由当事人先预交处理费，由仲裁机关代付给有关单位，结案后统一结账。仲裁费的负担是由仲裁机关采取依法裁决责令负担，在仲裁实际受理中，有两种情况可减免仲裁费：一种是当事人确有经济困难，无力缴纳受理费的，可由当事人申请，仲裁机关审奄批准，可以适当减收或免收;另一种是因仲裁机关的过失，可经仲裁委员会批准，当事人免交仲裁费用。

注意：

以下房地产纠纷仲裁委员会不予受理：①涉及婚姻、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产案件;②依法应当由行政机关处理的房地产行政纠纷;③法律法规规定不能申请仲裁的其他案件，包括：人民法院已经受理或已经审结的房地产案件，涉及落实政策的房地产纠纷，因公证机关公证而发生争议的房地产纠纷，机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷以及军队内部的房屋纠纷等。

以下情况签订的仲裁协议无效：①约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的;②无民事行为能力或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议;

③一方采取欺诈、胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的;④仲裁协议对仲裁事项或者仲裁没有约定或约定不明，事后又是达不成补充协议的。

诉讼

房地产纠纷的诉讼解决，是指由人民法院在房屋纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下解决房地产纠纷的一种方式。诉讼分为民事诉讼和行政诉讼两种，实行两审终审制。根据法律的规定，不动产纠纷由不动产所在地人民法院受理。

人民法院在处理房地产纠纷时遵循的原则

①有利于房地产业健康发展，遵循市场经济规律，促进交易成功。

②依法保护合同的原则，即遵循契约至上及不违反法律、法规的强制性规定的原则。

③严格掌握合同解除条件的原则，即只要不是根本性的违约，并且一方提出要求的，法院一般不支持解除合同的请求。

④历史遗留问题，从轻解决。对于《城市房地产管理法》实施以前的行为，不以现存的法律严格规范。

⑤安全原则，工程质量问题，不符合安全标准的，不得判令交付。

⑥对应当履行的法律批准手续，对于未履行而因此应当判令合同无效的情况，只要在诉讼期间补办了批准手续，仍按照有效处理;如果开发企业不具备开发资质、建筑企业不具备承苞资质、土地使用权转让没有交清土地出让金或未取得土地使用权证书、无偿划拨的土地未经主管部门批准或未缴纳出让金、农村集体的土地未通过国家征用等违反法律规定、欠缺法定要件的情况，只要能在诉讼期间弥补所欠缺的法定要件，即可以按照有效处理。