擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗
所谓共同共有关系是指两个以上的人,对全部共有财产不分份额地享有平等权。一般多发生在特殊身份关系的当事人之间,例如夫妻,合伙之间。共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自出售未经其他共有人同意的房产的行为无效。
买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有权利人,如房屋产权人为多人共有,在进行交易时所有产权人必须亲自签署居间协议,该居间协议才真实有效,产权证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议,必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人签署居间协议。如共有产权人为全部到场签署居间协议,而下家业已签署了居间协议,该协议只能算部分有效。
为了避免所购房产为未经共有人同意而出售人擅自处分的房产,购房人一定要特别注意房屋产权证中的记载,如果确为共有财产,则要查明是否有其他共有人的书面同意,如果共有人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的,必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人代为签署。
共同共有的消灭主要是因共同关系的终止而引起的,例如婚姻关系终止引起夫妻共有财产关系的消灭。同时也可以因其他原因而消灭,如共有物灭失、转让给他人等。共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献的大小,适当照顾共有人的生产、生活的实际需要等情况。但除此之外,分割共同共有财产还应遵守法律关于该共同共有关系的规定,如法定继承中分割共同继承的遗产,应按照法律规定的遗产分配原则进行。至于分割方法,共有人在不损害共有物价值的前提下,可以选择采取实物分割、变价分割、作价补偿等方法。