出卖已抵押房屋是否有效

将房产进行抵押进行贷款或者借款是一种常见的借款方式。若房产所有人将抵押的房产直接卖掉，那么该买卖行为是否有效？下文若悠网小编为大家详细介绍关于出卖已抵押房屋是否有效的知识！

2008年5月8日，李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元，但未能按时偿还。2009年11月3日，周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日，双方在法院达成调解协议，李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某还债，但双方一直未办理房屋过户手续，周某则一直在1楼做生意。

在此期间，李某、张某夫妻在周某的委托下以每月600元将3楼出租给谭某。2010年3月12日，李某、张某夫妻以19万元的价格将3楼卖给了谭某并办理了过户手续。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、张某夫妻将房子从谭某手里购回，但未能如愿。周某便将李某、张某夫妻和谭某一同诉至法院，要求确定房屋买卖合同无效。

律师说法：如何认定出卖抵押房产行为的效力

第一，本案中周某虽然没有办理过户手续，但周某仍旧取得了该房屋的所有权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。而《物权法》第二十八条就属于“法律另有规定”的情形，该条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，李某、张某夫妇将房屋抵债给周某已经通过人民法院的调解书确认，因此，该房屋的所有权自调解书生效时转移。

第二，本案实际涉及的是善意取得制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对“善意取得”作了明确规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。由此可知善意取得的三个条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权的;第二，受让人支付了合理的价款;第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备。本案中李某夫妇将房屋抵押给周某的时候并没有办理抵押登记，购买房屋的谭某并不知道李某夫妇没有处分权，谭某属于善意第三人，另外谭某支付了19万元的合理对价并办理了过户手续，依照物权法的相关规定，谭某取得该房屋完全符合善意取得的条件。因此，从保护善意第三人合法权益以及市场交易安全的角度出发，应当认定该买卖合同有效。

第三，至于周某的损失，周某只能请求李某夫妇赔偿损失或者承担其他的法律责任。

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