买房需要掌握哪些定律

一个真正的想买房自用的人，到底应该怎样去把握自己的购买行为呢?结合专业研究和市场表现，我们认为，置业是有一些常识和基本规律的，而且挺管用。

定律一：淡市是用家置业的好时机

首先搞清楚一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说?因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定价格标准的房子机会很多，但同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易。

当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时，投资者、炒房者大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性。

定律二：利率总是会变的

以往看来，住房按揭利率曾经很高，有银行做到过14%、15%，甚至18%。去年我们经历了五次降息，目前基本利率是4.9%，比较来讲，还是低的。对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看，有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。

定律三：房产税可以通过买卖交易补偿

其实对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了?

我们需要对房产涉及的税做区分，目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。

房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方寻价，将这点税费找回来的。

定律四：新房供应多的区域，买新房较好;反之，买二手房较好

新房供应多的区域，买新房较好;反之，买二手房较好。市场处上升态势时，新房的价格高于二手房;反之，二手房价格高于新房。

此定律的主要依据是市场供应者总是既包括开发者，也包括小业主。在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理;而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。

同时，很多城市还验证了指标性物业的抗跌保值性能很高。据分析，一般在房价上涨时，这些物业会多涨10%;而在房价下降时，跌幅又会减少10%。

定律五：淡市时将多余房子卖出总是明智的

与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以卖出是明智的。

定律六：空置的房子要马上出租

常听很多人说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。

租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。选择一个好的租客比仅是出价高的租客更重要。

定律七：换房不受淡旺市的影响

在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。

定律八：珍惜淡市中的每个机会

在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖。错过机会，损失更大。