房屋交易的鸳鸯合同应注意哪些问题

案例：

通过法院起诉的方式，李铭总算有惊无险地买下了上次那套房。此后，认为已有相当法律常识的李铭，又通过中介公司看中了一套房源。但是，在签合同时，上家提出能否做低房价以少付营业税。即以俗称的“鸳鸯合同”来操作：签订两份合同，一份为私下签订的真实合同，一份是约定房价较低的登记合同，目的就是为了能够少付税费。李铭一合计，便答应了上家的要求。

但是一位业内朋友得悉之后，认为李铭的做法并不合算。虽然在这次交易中少交了一定的契税，但由于登记的交易价格较低，可能导致李铭在下一次交易中要承担更多的营业税、所得税以及可能产生的其他税费。而且，随着调控政策的实施细则越来越细化，今后对于这种逃税行为的打击也将更为严厉。

听了朋友的意见，李铭遂向上家提出，要求以真实价格重新办理登记并补缴相关税收。上家却不同意，认为合同已经完成了登记，应该是履行完毕了，李铭无权要求撤销或者重新登记。

律师意见：

对于这种签订“鸳鸯合同”的情况，根据合同法，应当以正确表达买卖双方当事人的那份合同为准。因此，如果买卖双方在交易过程中对合同条款产生争议，应以真实合同为准。

在本案中，尽管价格较低的那份合同已经办理了登记手续，李铭仍然可以要求按照真实的合同重新登记并各自补缴有关税款。如果出售方坚决不同意李铭的要求，李铭可以向法院起诉，要求按照双方签订的真实合同办理房地产登记。

日下较为常见的“鸳鸯合同”其实并不可取，一方面，对于房屋的购入方而言，存在隐性的增加税负(在下一次交易过程中的税负)风险;另一方面，对于房屋的出售方而言，其行为涉嫌偷漏税而非合理避税，因此有受到行政处罚甚至刑事处罚的风险。因此，希望广大购房者在购房过程中尽量避免出现这种扰乱交易秩序的行为。