二手楼买卖有哪些常见的法律问题

在一手楼买卖的过程中，购买者时常会出现一些法律问题。然而，在二手楼买卖的过程中，也很容易出现一些法律纠纷。

(一)二手楼买卖部分事项约定

由于二手楼买卖已经经过一次以上的交易，可能前业主问题。二手楼买卖的过程中，购买者更应该注重与售房者办理好交接手续。在二手楼买卖的过程中，购买者与售房者可以对部分事项进行约定。

第一、买卖房屋的相关费用是否已结清。最常见的就是关于房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用，涉及这些东西，最好要他提供相应的单据，在交楼这个环节你要约定清楚，哪一段时间属于售房者交，哪一段时间属于购房者交。

第二、关于户口迁出的问题，这个是非常重要的。因为有些购房者是为了落户才购买房子的，如果前业主的户口没有迁出的话，购房者的难以解决落户问题。所以，购房者在购买二手楼的过程中要注意这个问题并在合同中作出明确的约定。

第三、若该房屋若已买了保险的，购房者要注意与前业主办理转名的事宜，以免日后产生不必要的麻烦。除了以上的三个方面的内容，购房者还可以对售房者约定其他的事宜，争取对自己有利。

(二)转按揭贷款问题

由于很多购房者都是通过给首付，再通过银行按揭的方式买房的。那么在二手房交易的过程中，常会遇到转按揭贷款问题。所谓的转按揭贷款，通称“转按揭”，就是把原来的按揭提前还款、涂销，再以新业主的名义贷款。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款，可以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。转按揭包括两个方面，一是原借款人(售房者)提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记;二是新借款人(购房者)申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。因此，购房者在购买二手楼时可以与售房者约定转按揭的方式。

(三)房屋买卖合同中关于违约金与定金能否一并收取问题

在《房屋买卖合同》中，经常会出现违约金条款与定金条款同时出现的情况。在实务中，常常有咨询者提出：“我的《房屋买卖合同》中约定了违约金与定金，我已经支付过定金了，我现在还要支付违约金吗?”其实，类似问题的关键在于，违约金与定金能否同时适用。违约金是指，按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。定金是指，在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物，其是一种担保债的履行的方式。定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。在《房屋买卖合同》中常见的是违约定金。根据我国《合同法》第116条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可见，在我国有关法律的规定中，一般情况下，并不支持违约金与定金同时适用的做法。理由在于，违约金是违约方对其违约行为所承担的违约责任，定金是对履约行为的担保，两者都是当事人对不履行合同行为的一种后果承担，对其中一项的适用就能起到弥补守约方损失的作用。所以，以后遇到同样的问题，购房者就可以清晰的告诉自己，如果我已支付了定金，那我便可以主张不支付违约金。

(四)阴阳合同避税问题

在二手楼交易的过程中，常出现阴阳合同的问题，即出现两份不同的买卖合同，这主要是涉及到避税的问题。关于阴阳合同的问题，从买家的角度讲，少交了一些税费，但这样的做法也是存在一些法律风险。这些风险主要在于：第一、受到行政处罚的风险。根据《税收征管法》第七十条以及《税收征管法实施细则》的规定，提供虚假资料，少缴或逃避应缴纳税款的行为，由税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款;情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。因此订立“虚假”合同是一种逃税的违法行为，这种做法一旦发现将会受到法律惩罚。第二、合同无效的风险。根据《合同法》第五十二条的规定：恶意串通，损害国家利益的合同无效。第三、买家存在后续的风险。从买家讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋将来再次进行交易，或者国家关于税收政策的变化，买家承担税费和风险将加大。因此，购买者在购买房屋时需慎重考虑这个问题，以免日后给自己带来不便。

(五)二手房在合同履行中存在的交易风险

二手房买卖在合同履行中也存在一些交易风险。因此，购房者在二手房交易的过程中，要留个心眼，防范下合同履行中可能存在的风险。其中有一点非常重要的是要审查该房屋是否涉诉或者存在抵押等问题。因此，购房者最好是到房屋所在地的房管局去查该房屋有否存在抵押;可以到人民法院网站立案查询处或生效判决中查询该房屋是否涉诉。如对涉诉的房屋进行执行当中，可以提出案外人财产异议(即申请执行异议)。