开发商逾期交房承担哪些责任

逾期交房，指的是开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者的行为。那么整改阶段是否属于逾期交房?开发商逾期交房承担哪些责任呢?

具体案例：

我买了一套商品房，验房时，发现很多地方没有达到交房的条件，因此，要求开发商整改。整改完毕后，我要求开发商赔偿，但他说整改阶段不属于逾期交房。请问，什么是逾期交房?这种情况属于逾期交房吗?开发商应承担哪些责任?

经典回答：

对于逾期交房，可从以下几个方面认定：

一是除法律规定的不可抗力和合同中约定的开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得建筑工程竣工验收备案表的。

二是如果出现法律规定的不可抗力和合同约定开发商可以免责的原因，但开发商未在合同约定的期限告知购房者的。

三是在交付房屋时，如果房屋没有达到合同认定的使用条件，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房;没有特别约定的，按开发商逾期交房处理，直到符合使用条件为止。

从你所说的情况来看，开发商已构成逾期交房。确认逾期交房后，开发商应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如果预售合同中约定了违约金的标准，则应按合同约定执行;合同没有约定的，按逾期履行天数，依逾期贷款利息标准确定。

合同中没有约定逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间，依有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

附：关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。

一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。

影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。