哪些因素影响得房率

所谓得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。

一、得房率的相关概念

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

而公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。

二、哪些因素影响得房率

能够影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分：

第一部分是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积;

第二部分就是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

这些具体体现在几个方面：

1、房型结构(几梯几户)

一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

2、楼盘形态

通常来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

3、物业类型

众所周知，板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

4、公共活动区域大小

高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

5、何种面积不算做公摊面积

会所、车库等具备独立使用功能的空间;售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。

三、得房率多少合适?

75%-80%之间比较适宜

公摊面积和得房率有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率并非越高越好，也需要有一个度。

来举个例子：

李先生在2015年购买了某小区的一套房子，购房合同约定销售面积105㎡，套内建筑面积82㎡。

按照以上公式，(建筑面积-公摊面积)实为套内建筑面积;因此，李先生所买的房子得房率应为：82÷105×100%≈78.06%，参照上文所示的高层建筑物得房率来看，李先生所买的房子得房率属于比较合理的范围。

如何规避面积被“盗”的风险?

合同中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下三招，给购房者提供参考。

招数一：索取公摊数据。在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

招数二：查阅有关资料。业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

招数三：在购房合同中约定公摊面积。《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。

因此，购房者在选定楼盘之后，除了要知道购房五证信息之外，还要了解什么是“得房率”，事实上很多楼盘在同等区位同等面积上均价会低一些，但是不一定就是买了合算、住着舒服的。